Neplatnost usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek z důvodu absence zjišťování usnášeníschopnosti před každým hlasováním. Přijetí usnesení shromáždění SVJ v případech hlasování podle § 11 odst. 5 věta druhá ZoVB. Hlasování mimo shromáždění SVJ. Právo členů nahlížet do dokumentace SVJ.
§ 11, § 13 odst. 7 ZoVB
1. Usnesení shromáždění SVJ je neplatné z důvodu, že nebyla zjiš’tována usnášeníschopnost před každým hlasováním o jednotlivých usneseních, ale pouze při zahájení jednání shromáždění; záznam o usnášeníschopnosti při každém jednotlivém usnesení neobsahoval ani zápis ze shromáždění SVJ; došlo k porušení § 11 odst. 2 ZoVB.
2. K přijetí usnesení shromáždění SVJ o způsobu financování celkového zateplení objektu formou půjčky (úvěru) od stavební spořitelny je nutný souhlas 3/4 většiny hlasů všech členů společenství podle § 11 odst. 5 věta druhá ZoVB; důvodem je případný dopad do majetkové sféry všech členů SVJ, zejména ručením členů za závazky SVJ podle § 13 odst. 7 ZoVB.
3. Zákonná úprava v zákoně o vlastnictví bytů neumožňuje členům SVJ, kteří nebyli z jakéhokoliv důvodu přitomni na schůzi shromáždění SVJ, aby projevili svou vůli dodatečně i mimo shormáždění SVJ s navrhovaným usnesením. Toto právo není součástí práv vlastníků jednotek, a s dodatečným souhlasem vlastníka jednotky nepřítomného na schůzi nejsou proto spojeny zákonem předvídané právní následky.
4. Obsahují-li stanovy SVJ ustanovení o možnosti členů nahlížet do určitých dokumentů SVJ, je porušením tohoto práva člena, jestliže mu je, k jeho žádosti, SVJ k nahlédnutí nepředloží.
Z rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 1. 2009, sp. zn. 7 Cmo 160/2008
Nahrávání ...
Mam urcite pochybnosti o spravnosti rozhodnuti Vrchniho soudu, nebot
v ustanoveni § 11 odst. 5 věta druha je stanovena jina kvalifikovana vetsina,a to
3/4 vetsina vsech vlastniku jednotek, nikoli 3/4 vetsina vsech hlasu vlastniku jednotel
Jaky je vas nazor ?
Kraus
Hezký den,
dovolte na úvod ocitovat § 11 odst. 5 ZoVB celý: „(5) K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby6) a o změně stavby 7) je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy 7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů 7) tím nejsou dotčena.“ [je to i s poznámkami pod čarou, proto ta čísla…]
Souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek je třeba vnímat v kontextu § 11 odst. 3. Byť máte pravdu, že v odst. 5 vypadlo slovo „hlasů“, a můžeme polemizovat, jestli jde o chybu nebo úmysl zákonodárce, důkazem ad absurdum se dostaneme k tomu, že je na místě se přiklonit spíše pro výklad, že jde o 3/4 většinu všech HLASŮ.
Představte si velký bytový dům se 40 byty a v něm 4 vlastníci. 3 budou vlastnit po jednom bytu, 1 bude vlastníkem 37 bytů. Je v pořádku, aby z pohledu velikosti spoluvlastnického podílu naprosto minoritní skupina prosadila rekonstrukci domu proti vůli subjektu, který vlastní většinu bytů? A k čemu by pak byl institut nahrazení projevu vůle shromáždění soudem (§ 11 odst. 3 in fine)? Toť můj názor.
Dobry den,
dekuji za vam za odpoved.
Bohuzel jsme v situaci, kdy 1 vlastnik bez nehoz nevytvorime 3/4 vetsinu hlasu bezduvodne blokuje jakekoli rozhodnuti, kde je vyzadovana kvalifikovana vetsina. Navic u nas nevzniklo spolecenstvi, nebot
jsou v dome pouze 4 jednotky.
Myslite si, ze i vtomto pripade je vecne prislusny Krajsky soud pro rozhodovani sporu ze shromazdeni vlastniku ?
Dekuji. Jiri Kraus
Třebaže v domě nevzniklo SVJ, tj. není splněna podmínka § 9 odst.3 ZoVB, uplatňují se při rozhodování o společných věcech v domě stejné principy jako u SVJ (srov. § 11 odst. 8 ZoVB). To samé plyne z Nálezu ÚS, č.j. I. ÚS 646/04. Máte tedy i v tomto případě právo požádat soud, aby o důležité záležitosti rozhodl (§ 11 odst. 3), jen s tím rozdílem, že žaloba nebude směřovat proti právnické osobě – SVJ, ale proti konkrétní(m) fyzické/ým osobě/ám. I tady platí, že toto právo prekluduje ve lhůtě 6 měsíců od hlasování o předmětné záležitosti.
Pokud jde o věcnou příslušnost, u návrhů proti fyzickým osobám (podílovým spoluvlastníkům na částech nemovitosti), striktně dle o.s.ř. by měla spadat pod okresní (obvodní) soudy, neboť se nejedná o věc týkající se SVJ. Ale ruku do ohně za to nedám, dost možná, že ať to podáte kamkoliv (okresnímu nebo krajskému soudu), bude vlastnímu řízení předcházet kompetenční spor před vrchním soudem, který věcnou příslušnost postaví najisto.
Pane admine,
Napsal jste: „Představte si velký bytový dům se 40 byty a v něm 4 vlastníci. 3 budou vlastnit po jednom bytu, 1 bude vlastníkem 37 bytů.“
V tom případě ovšem je celkem 40 vlastníků jednotek a hlasování dopadne 37:3 ve prospěch majoritního vlastníka. Ve Vaši odpovědi jste hovořil o čtyřech „různých vlastnících“ ve smyslu § 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů. Hlasování ovšem neprobíhá podle „různých vlastníků“, nýbrž podle vlastníků jednotek (§ 3 odst. 1 ZoVB).
K počtu vlastníků jednotek si můžete prohlédnout výpis z katastru kteréhokoliv domu rozděleného na jednotky podle ZoVB. Dům s 40 jednotkami má v katastru založeno 40 samostatných listů vlastnictví a na každěm z nich je zapsán vlastník příslušné jednotky.
lake
pane Lake,
obávám se, že nemáte pravdu. Jak může být 40 vlastníků jednotek, když v 37 bytech jednoho vlastníka (z celkových 40) je 37 různých NÁJEMNÍKŮ? Slučujete vlastnické a nájemní právo; nájemník není členem SVJ, nemá jakékoliv rozhodovací pravomoci. Navíc, všech 37 bytů je pak v katastru nemovitostí zapsáno na JEDNOM listu vlastnictví.
Přesvědčit se o tom můžete sám právě na katastru nemovitostí, např. v internetové podobě http://nahlizenidokn.cuzk.cz. Schválně si zkuste vyhledat bytovou jednotku 450/2 a 450/3, v Praze Letňanech. Je to tentýž vlastník, jsou to různé bytové jednotky, ale na tomtéž listu vlastnictví č. 2814.
Tím pádem neplatí ani zbytek vaší domněnky o hlasování; ta by ovšem neplatila ani v tom případě, pokud by vlastnictví více bytů JEDNOHO vlastníka v tomtéž domě bylo zapsáno na různých LV (což nelze vyloučit v případech, kdy tento jeden vlastník nabýval tohoto vlastnictví postupně, i když i tehdy by se to mělo zapsat na 1 LV). Stále to bude 1 vlastník s určitou (majoritní) velikostí podílu na společných částech domů (=majoritní velikostí hlasovacího práva).
Zdraví
M. Drtina
Vážení,
Se zájmem pročítám různé komentáře týkající se SVJ, stále nevím jak by reagoval odborník na skutečnost, kdy se výbor vlastníků dopouští hned několika skutečností které jsou v rozporu se zák. 72/1994 Sb., a dle mého názoru i trestných činů.
Na schůzi shromáždění vlastníků nikdy není konstatováno, zda je usnášení schopná. Nikdy neproběhlo hlasování podle zákona, z nějakým protokolem o hlasování, nebo zápisem ze schůze si nikdo neláme hlavu. Zápis píše předsedkyně doma, kde si napíše co chce. Smlouvy nikdo nikdy neviděl, ani s obsahem nebyl seznámen a to ani smlouvy o výstavbě. Od roku 2009 proběhla v domě rekonstrukce a revitalizace v hodnotě 10 000000,-Kč. Rekonstrukci vchodů, která změnila prokazatelně podlahovou plochu společných částí domu, kde zadavatelem bylo z nepochopitelných důvodů OSBD i když SVJ bylo zaregistrováno. Tato smlouva podléhala souhlasu všech vlastníků v domě, dle § 13 odst.3 ZoVlB. Smlouva o revitalizaci, která spočívala ve výměně okenních výplní, zateplení neprůhledného pláště budovy, zateplení technického přízemí a rekonstrukci balkonů, kde práce zasáhly i do osobního vlastnictví dle mého názoru podléhala podpisu všech vlastníků dle § 11 odst. 5 ZoVlB. Cena této revitalizace byla dohodnuta na 6 000000,- Kč s tím, že získáme dotaci z fondu “ zelená úsporám „. Nejen, že jsme nezískali žádnou dotaci, ale cena byla bez souhlasu vlastníků navýšena na 9 080000,- Kč. I když je popis stručný mám za to, že bez projevu vůle jediného vlastníka neměla revitalizace za těchto okolností vůbez začít. Také proto, že, každá domácnost byla zatížena částkou asi 250000/15let.
Ihned nato, se vlastníci dověděli (z rozúčtování nákladů na bydlení), že výbor si napsal fiktivní slouvy na úklid společných prostor a nechal si vyplatit mzdu 65000,- Kč za r. 2010 jako odměnu. Neboť ve fondu určeném na správu domu nejsou peníze.
Výše uvedené ve mně vzbuje podezření ze spáchání tr. činnů porušování povinností při správě cizího majetku, podvodu, bezdůvodného obohacení a podezření z přijetí úplatku.
Všem přeji bezstarostný a hezký den.
Vaněk
Dobrý den,
že usnášeníschopnost není konstatována je menší problém, než kdyby nebyla zjištěna/zjišťována. Že zápis vzniká až doma u předsedkyně SVJ, taky není nutně zlo, pokud odpovídá průběhu schůze, například proto, že si autorka dělala poznámky nebo diktovala na záznam.
Pokud jde o kvórum nutné pro prosazení revitalizace, o tom se (nejen) na tomto serveru bouřlivě diskutuje. Zrovna z dneška jsem dostal naprosto překvapivé stanovisko MMR, které zde mám v úmyslu publikovat, že 3/4 vlastníků se nepočítají podle vl. podílu, ale per capita. A to je už hodně odvážný výklad…
Zbytek vašich tvrzení je závažnějšího charakteru a nepřísluší nám posuzovat, nakolik se zakládají na pravdě. Jestliže by skutečně docházelo k tomu, co popisujete, mohlo by se jednat i o tr.právní odpovědnost členů výboru. Nic vám v takovém případě nebrání obrátit se s podnětem na OČTŘ.
Vážený pane admin,
Děkuji za odpověď. Problém vnímám stejně jako Vy. Věřte, že jsem psal pravdu a usnášeníschopnost se nejen nezjišťuje, mnohdy je jakási snaha o hlasování až v době kdy polovina z poloviny přítomných již ze schůzi opustila.
Zápis ze schůze samozřejmě neodpovídá obsahu jednání. Jinak bych se o něm nezmiňoval.
Pokud rozumím výrazu per kapita správně, je odpověď MMR v rozporu se zákonem, který jasně uvádí velikost hlasu dle velikosti vlastnického podílu.
V předchozím příspěvku šlo hlavně o to, zda je nutné vyjádřit svojí vůli podpisem smlouvy o výstavbě která zavazuje k úhradě 250000,- Kč každého vlastníka a na jejímž základě se změnila velikost podlahové plochy spol. částí a rekonstrukcí zasáhla do osobního vlastnictví.
S úctou Vanek
Vážený pane Vaňku,
mezi dvěma extrémy: „soulad“ se zákonem a „rozpor“ s ním není tak tenká hranice, jak se zřejmě domníváte. O čem je tu spor, je výklad příslušného ustanovení ZoVB.
Interpretaci MMR totiž jazykový výklad připouští. Pro připomenutí: (…) postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.
Zákon je – jako v mnoha jiných případech – nejednoznačný, obecný. Připouští více možných výkladů a je na soudech, aby se pak k některému z nich přiklonily.
Já se domnívám, že gramatický výklad oproti interpretaci e ratione legis (ze smyslu zákona) neobstojí.
– Představme si dům s 20 byty. 17 z nich bude vlastnit jediný majitel. 3 budou mít rozdílné majitele. Pro zjednodušení nebudeme řešit jejich velikost a předpokládáme, že jsou všechny byty stejně velké.
– Bude se konat schůze, na které se má hlasovat o návrhu modernizovat dům. Majitelé jednotlivých bytů zvednou pro návrh ruku, vlastník 17ti bude hlasovat proti.
– Návrh BUDE SCHVÁLEN, neboť pro něj hlasovaly 3/4 vlastníků per capita, ačkoliv tito budou na počet bytů a podíl na celkové velikosti spoluvlastnického podílu v jednoznačné menšině;
– SVJ si vezme na tyto práce úvěr. Ten zavazuje všechny vlastníky dle velikosti podílu (§ 12). Tedy, vycházejíc z premisy v úvodu, že všechny byty jsou stejně veliké, dostáváme se k závěru, že skupina, která návrh prosadila, ponese náklady v celkové výši 3/20, zatímco vlastník, proti jehož vůli byly tyto práce odhlasovány je z 85 % zaplatí.
A teď se ptám, zda toto byl úmysl zákonodárce, když by podle MMR normoval, že při určení kvóra není rozhodující velikost podílu, ale počet vlastníků.
Je-li jedna osoba vlastníkem 17 jednotek z 20, pak je sedmnáctkrát „vlastníkem jednotky“. Při hlasování po osobách (per capita) má nepochybně 17 hlasů o stejné váze (za každou jím vlastněnou jednotku jeden hlas) z celkového počtu 20 hlasů. Má tedy 85% z celkového počtu hlasů.
Příklad, rozvíjený v příspěvku výše, je od počátku matematicky nesprávný.
Názor, že tato osoba snad má pouze jediný hlas, je kuriózní a nelze jej ze znění ZoVB nijak odvodit. ZoVB se nikde nezmiňuje o možnosti sdružovat jednotky či podíly na nich. Naopak podle § 11 odst. 3 ZoVB platí, že „… spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas)“. Totéž nepochybně platí i v případě, že jednotka má jediného vlastníka: přísluší jí jeden hlas. Totéž je možno dovodit per analogiam i v případě, že bychom připustili gramatické čtení zákona a hlasy za jednotku určovali podle prostého „počtu kusů“, namísto podle spoluvlastnických podílů.
Mimochodem: slovenský Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má předepsáno právě takové hlasování – po „kusech“ bez přihlédnutí ke spoluvlastnickým podílům. Přitom povinnost hradit společné výdaje je i na Slovensku dána spoluvlastnickými podíly, stejně jako u nás.
Není kuriózní a jako správný tento výklad nově připustilo i MMR /za předpokladu, že by se takové hlasování mělo skutečně odehrávat per capita – to zatím za prokázané nemám/, příští týden by se to mělo projevit i v sekci FAQ odboru bytové politiky. To, že platí, že spluvlastníci jednotky mají dohromady 1 hlas, neznamená, že to bude platit i opačně. Že jeden vlastník více jednotek má víc než 1 hlas. Stále je to 1 vlastník, 1 člen SVJ. Náleží mu právě 1 hlas.
Při vší úctě, váš výklad ZoVB je v mnoha ohledech „dosti pozoruhodný“, byť uznávám, že v mnohém podnětný a vedoucí k ověření správnosti výkladů opačných :-). Vystupujete tu pouze pod přezdívkou, z níž nejsem schopen určit, kdo jste a za koho (a s jakou kvalifikací jednáte). I proto se s vámi nebudu pouštět do polemiky pod rozšiřujícím se počtem vámi komentovaných příspěvků. To jen pro vysvětlení, abyste to opět nevykládal způsobem, že mlčení znamená souhlas. :-)
Vážení pánové,
Ve vší úctě mám dojem, že si nerozumíme. V předmětném domě je 48 bytů a 48 vlastníků (někteří ve SJM) čož ovšem není podstatné. V podstatě jsem chtěl znát Váš názor na skutečnost kdy výbor SVJ nepředložil žádnou smlouvu o výstavbě, ani jinou smlouvu k souhlasu vlastníků. Takže rekonstrukci, která změnila podlahovou plochu spol. částí domu, v hodnotě
3/4 miliónu korun a revitalizaci (zateplení,balkony a panelové okenní výplně) v hodnotě 9080000,-Kč neodsouhlasila 3/4 vlastníků, ale nikdo. Přesto se domnívám, že souhlas měli vyjádřit všichni dle §§ 11 odst.5 a 13 odst 3 ZoVlB. a bez souhlasu jediného vlastníka neměla rekonstrukce ani revitalizace vůbec začít. Za rozhodující považuji, při rekonstrukci, změnu podlahové plochy společných částí domu a při revitalizaci zásah do osobního vlastnictví vlastníků.
Pro upřesnění uvádím, že vlastníci odsouhlasili nadpoloviční většinou revitalizaci v hodnotě 6000000,- Kč s tím, že bude požádáno o příspěvek z fondu „zelená úsporám“ ( dům má 2951m2 podlahové plochy ) takže asi 3000000,-Kč. O dotaci nikdo nepožádal a cena revitalizace byla firmou bez souhlasu navýšena o 3080000,-Kč. Každý vlastník tak byl zatížen závazkem úhrady v průměru 250000,-Kč/15 let. Otázka zní: Měli vlastníci podepsat zmíněné smlouvy?
Dík za názor.
Pane Vaňku,
k odsouhlasení revitalizace postačí souhlas 3/4 vlastníků, a je možné vésti další polemiku (a ona se pod jinými příspěvky na zdejším serveru také vede), jestli to počítáme podle velikosti spoluvlastnického podílu, podle počtu bytů v majetku vlastníka nebo jednoduše podle vlastníků, lhostejno kolik bytů ve vlastnictví mají.
Ale shoda tu panuje na tom, že bez tohoto souhlasu 3/4 vlastníků nelze revitalizaci provést.
U stavebních úprav, kde se hýbe s vnitřním uspořádáním domu A ZÁROVEŇ s velikostmi spoluvlastnického podílu nebo by se tím měnila stavba či účel jejího užívání by byl zapotřebí souhlas všech vlastníků (a tady dohady o tom, jak je počítat, odpadají :-) )
Předpokládám dále, že smlouvy nepodepisovali vlastníci, ale výbor SVJ.
Příspěvek ze Zelené úsporám je nenárokový. Dopředu tak nelze dát závazný příslib, že tato dotace bude moci být na uhrazení nákladů použita. Postup bych si představoval tak, že dřív než dojde k uzavření smlouvy na práce, bude mít SVJ v ruce přiznání dotace ZÚ.
Snad tato odpověď bude dostačující.
M. Drtina
Vážený pane Drtino,
odpověď je a není dostačující. Jde totiž o to, že o zelenou úsporám nikdo nepožádal. Tedy ani fi. která zateplení prováděla a má na ZÚ certifikát. Ve smlouvě nebyla nijak, k žádosti motivována, navýšila si totiž cenu bez souhlasu vlastníků o 3mil. sama.
Hezký den Vaněk
Dobrý den, pane Vaňku,
tyto stránky nemají za cíl (a jako ambici to ani nikdy neprezentovaly) nahrazovat kvalifikovanou právní pomoc. Záležitosti kolem SVJ tu probíráme obecně s akcentem na problémy našeho SVJ (v Letňanech). Tedy pokud vás i dál trápí právní problém ve vašem SVJ, nezbývá než poradit, abyste se obrátil na advokáta a spolu s ním dostačující odpověď našel.
Máme založené SVJ 6 bytových jednotek, 3 vlastníci mají většinový podíl, když zbytek vlastníků
se nedostaví na schůzi, jsou usnášeníschopné. Vlastníci s většinovým podílem ?
Mohou rozhodnout o správě domu příkazní smlouvou.
Děkuji.
Není rozhodující počet fyzických osob přišedších na schůzi, ale jejich hlasovací podíl. Je-li nadpoloviční, je schůze usnášeníschopná a mohou se usnášet v mezích toho, co jim Stanovy umožní.