Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8.12.2010, sp.  zn. 22 Cdo 242/2009

Vztah mezi společenstvím vlastníků jednotek a vlastníkem jednotky, týkající se plateb záloh na správu domu ve smyslu § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, je vztahem závazkovým (obligačním). Změna v subjektech závazkového vztahu je možná jen na základě důvodů uvedených v zákoně, především v části osmé, hlavě první, oddílu čtvrtém občanského zákoníku. Protože závazkové vztahy jsou vztahy mezi konkrétními osobami a jejich přechod na nabyvatele věcí, kterých se týkají, je výjimkou z pravidla, nelze ustanovení o takovém přechodu vykládat extenzívně.

Z odůvodnění:

Žalobce se původně domáhal zaplacení částky 90.556,- Kč s příslušenstvím. Soud vzal za prokázané, že žalovaný byl vlastníkem bytové jednotky č. 1321/14 v domě čp. 1321 na pozemku parc. č. st. 2061/687 v k. ú. České Budějovice s podílem na společných částech domu 666/20576. Darovací smlouvou ze dne 27. 11. 2006 s právními účinky ke dni 29. 1. 2007 převedl uvedenou jednotku s podílem na společných částech domu na svou nezletilou dceru. Již v roce 2003 odsouhlasilo shromáždění společenství vlastníků rekonstrukci domu a způsob jejího financování. Shromáždění posléze odsouhlasilo náklady na rekonstrukci ve výši 4.200.000,- Kč (skutečně pak byla fakturovaná částka 4.239.720,- Kč), které měly být rozpočteny jednotlivým vlastníkům jednotek podle jejich podílů na společných částech domu. Na žalovaného připadla částka ve výši 135.297,- Kč. Ze zápisů ze shromáždění vlastníků konaných 26. 10. 2005 a 30. 5. 2006, kterých se zúčastnil i žalovaný, z prezenčních a hlasovacích listin vzal soud za prokázané, že shromáždění odsouhlasilo rekonstrukci domu, objem prací podle schváleného projektu a způsob financování. Vlastníci se dozvěděli výši na ně připadajícího podílu na jedné z prvních schůzek pořádaných „správcovskou“ společností Triumfa České Budějovice, s. r. o., která zastupovala žalobce ve věcech souvisejících se správou nemovitého majetku na základě dohody o plné moci ze dne 1. 3. 2003 a v rozsahu mandátní smlouvy z téhož dne. Tato společnost také zasílala výzvy k zaplacení podepsané výborem vlastníkům jednotek; těm, kteří platili v hotovosti, přímo a těm, kteří platili z úvěrů ze stavebního spoření, prostřednictvím stavební spořitelny. Společnost spravující dům vyzývala žalovaného k zaplacení částky 135.297,- Kč dne 13. 12. 2006 a poté opakovaně. Do podání žaloby žalovaný zaplatil celkem 48.070,- Kč, částku 41.279,- Kč ze stavebního spoření a od října 2006 mu žalobce započítával z pravidelného příspěvku na fond oprav 80 %, tj. částku 1.154,- Kč, na tento dluh. Zbytek částky připadající na žalovaného musel žalobce zaplatit z již naspořených prostředků ve fondu oprav, které chybí pro použití na další účely.

Soud považoval žalobu za důvodnou; vycházel přitom z § 13, § 15 odst. 1 a 2 a z § 9a zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Dospěl k závěru, že žalobce je aktivně legitimován v tomto sporu, neboť společenství vlastníků je právnickou osobou způsobilou vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu a dalších činností v rozsahu zákona č. 72/1994 Sb. a k těmto účelům může nabývat věci, práva a jiné majetkové hodnoty. Podle § 9a odst. 3 zákona o vlastnictví bytů je společenství oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle tohoto zákona. Oprávnění rozhodovat o rekonstrukci domu a o způsobu jejího financování náleží nejvyššímu orgánu společenství – shromáždění. Soud považoval za podstatnou okolnost, že předmětem sporu nebyl dluh na pravidelných měsíčních příspěvcích na náklady spojené s údržbou a provozem domu, ale dluh na nákladech rekonstrukce společných částí domu, o jejímž provádění a o podílu každého vlastníka jednotky rozhodlo podle zákona i stanov příslušné shromáždění vlastníků jednotek způsobem odpovídajícím zákonné úpravě (§ 11 uvedeného zákona). Skutečně vynaložené náklady byly rozúčtovány jednotlivým vlastníkům jednotek a jejich výše byla oznámena na shromáždění společenství a dále pak nejpozději v měsíčním předpisu plateb, zpracovaném správcovskou organizací, která byla dohodou zmocněna k zastupování žalobce ve všech věcech souvisejících se správou nemovitostí.

Soud nepřisvědčil námitce žalovaného, že v dané věci není pasivně legitimován, protože jeho závazek přešel spolu s převodem bytové jednotky na jeho dceru. Pasivní legitimaci žalovaného posuzoval podle § 20 a § 13 zákona o vlastnictví bytů a dovodil z § 20, že „s výjimkou spoluvlastnictví společných částí domu a demonstrativně vyjmenovaných zástavních práv a věcných břemen, zákon výslovně nestanoví, na která práva a povinnosti toto ustanovení dopadá“. Z § 13, kde jsou vymezena práva a povinnosti vlastníků jednotek, pak dovodil, „že těmito právy jsou míněna zejména práva věcná, případně povinnosti, které se výslovně váží k vlastnictví jednotky a bez nichž by nemohla samostatně existovat“. Dospěl k názoru, že při posuzovaní dané otázky je třeba použít restriktivní výklad zákonných ustanovení tedy, že s převodem jednotky „přecházejí pouze ta práva a povinnosti, která jsou přímo a těsně spjata s vlastnictvím, zejména věcná práva, případně jiná práva, která není možno samostatně nabýt či pozbýt“. Za takovou povinnost soud nepovažoval závazek žalovaného k úhradě nákladů rekonstrukce domu, který má obligační charakter a kde povinným je vlastník jednotky, který rekonstrukci odsouhlasil, jestliže tento závazek vznikl a stal se splatným za trvání jeho vlastnického práva. Na tom nic nemění skutečnost, že později žalovaný převedl vlastnictví bytové jednotky na jiný subjekt. Žalovaný se ocitl v prodlení s plněním závazku a vznikla mu povinnost zaplatit úroky z prodlení.

Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud odvolací k odvolání žalovaného rozsudkem ze dne 25. září 2008, č. j. 19 Co 2049/2008-179, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku pod bodem I. v části týkající se povinnosti žalovaného zaplatit žalobci 1.154,- Kč s úrokem z prodlení od 12. 4. 2008 do zaplacení zrušil a řízení ohledně této částky zastavil. Rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku pod bodem I. v části týkající se povinnosti žalovaného zaplatit žalobci 70.938,- Kč s příslušnými úroky z prodlení a ve výroku pod bodem III. o povinnosti zaplatit náklady řízení. Dále rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení a o tom, že rozsudek soudu prvního stupně zůstává nedotčen ve výroku pod body II. a IV. Odvolací soud považoval skutkové i právní závěry soudu prvního stupně za správné. Neshledal důvodnou námitku žalovaného o nedostatku jeho pasivní legitimace. Zkoumal správnost posouzení otázky, zda do okruhu práv a povinností, které přešly na dceru žalovaného s převodem bytové jednotky a podílu na společných částech domu darovací smlouvou podle § 20 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, náleží i předmětný závazek žalovaného z rekonstrukce domu. Dovodil, že jde o tzv. obecný přechod, u kterého je nutné rozlišovat práva a povinnosti věcněprávního charakteru a práva povinnosti obligační povahy. Považoval v dané věci za správný restriktivní výklad uvedeného ustanovení s tím, že by nabyvatel měl být zavázán spíše méně než více, a přiklonil se k závěru soudu prvního stupně, že se jedná o obligační závazek, vzniklý přímo žalovanému v době jeho vlastnictví jednotky a spoluvlastnictví společných částí domu, který na novou vlastnici nepřešel. Nepovažoval za důvodnou ani námitku žalovaného o nedostatku aktivní legitimace na straně žalobce. Shledal rozhodování orgánů žalobce o provedení rekonstrukce domu, o výši a způsobu její úhrady, o podílu na úhradě nákladů s tím spojených každého z vlastníků bytové jednotky i způsob sdělení konkrétní výše částky a dne její splatnosti v souladu se zákonem a stanovami společenství. O provedení rekonstrukce domu rozhodlo shromáždění společenství vlastníků hlasováním, jehož se zúčastnil i žalovaný a soud nepovažoval za podstatné, že to neučinilo formou usnesení. Konkrétní výši částky, kterou měl žalovaný zaplatit a její splatnost, určil výbor jako statutární orgán společenství vlastníků. Správce domu – společnost Triumfa České Budějovice, s. r. o. – potom na základě rozhodnutí výboru společenství rozesílala výzvy podepsané výborem, kde byla stanovena částka, kterou má jednotlivý vlastník zaplatit a splatnost této částky. Shledal i oprávnění žalobce podat žalobu k soudu k vymožení předmětného dluhu.

Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalovaný dovolání, jeho přípustnost opírá o § 237 odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu („o. s. ř.“) a uplatňuje dovolací důvod uvedený v § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Rozhodnutí soudů obou stupňů spočívá na nesprávném právním posouzení. Soudy nesprávně posoudily aktivní i pasivní legitimaci účastníků tohoto řízení. Žalovaný má za to, že závazkový vztah, ze kterého vznikla předmětná pohledávka, jejíž existenci nezpochybňuje, existuje mezi jinými subjekty, než jsou účastníci tohoto řízení. Domnívá se, že dovolání je přípustné, neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam, a to jak proto, že řeší právní otázku v rozporu s hmotným právem tak proto, že řeší právní otázku, která dosud nebyla Nejvyšším soudem řešena a může mít vliv na rozhodovací praxi soudů nižších stupňů.

Jde zejména o výklad § 9a, § 15 a § 20 zákona č. 72/1994 Sb. Žalobce uvádí, že sám zákon počítá primárně s aktivní legitimací vlastníků jednotek k pohledávkám z předpisu záloh na krytí nákladů spojených se správou domu a pozemku za dlužníkem, kterým je vlastník jiné jednotky v témže domě. Vyplývá to z § 15 uvedeného zákona, a zejména z odstavce 3, dle něhož k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu zástavní právo k jednotce povinného vlastníka. Zákonodárce dodatečně doplnil § 9a, ve kterém v odst. 3 stanovil oprávnění pro společenství vlastníků vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek, to však pouze za splnění podmínky, že jde o povinnosti uložené jim příslušným orgánem společenství podle uvedeného zákona. K tomuto zákonnému přechodu aktivní legitimace z vlastníků na společenství může dojít pouze za splnění všech zákonných podmínek. Pokud se oba soudy odchýlily od striktního výkladu ustanovení zákona o vlastnictví bytů a použily výklad, který přesahuje meze zákona, dospěly k nesprávným skutkovým i právním závěrům. Odvolací soud dovodil, že postačuje, aby u rekonstrukce domu o provádění a o podílu každého z vlastníků bytové jednotky rozhodlo společenství vlastníků jako orgán k tomu příslušný, i když to nebylo přímo formou usnesení. S takto rozšiřujícím výkladem zákona nelze souhlasit, neboť výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu (§ 15 odst. 2). Tedy je nutná forma rozhodnutí stanovená zákonem a rozhodnutí se musí týkat výše záloh a nikoliv podílu každého účastníka na úhradě nákladů rekonstrukce domu.

Upozorňuje, že v zápisech ze shromáždění z 26. 10. 2005 a z 30. 5. 2006, jimiž byly prováděny důkazy, není obsaženo žádné relevantní rozhodnutí ani o výši záloh, ani o celkovém podílu jednotlivých vlastníků na nákladech rekonstrukce domu, přitom zápis z jednání shromáždění musí i podle stanov obsahovat veškerá přijatá usnesení. Žalovaný si je vědom, že dovolání je přípustné pouze pro řešení právních otázek, ale domnívá se, že by v rámci principu spravedlivého procesu by měl dovolací soud přihlédnout i k této skutečnosti.

Nesprávné a v rozporu se zákonem je i konstatování odvolacího soudu, že „konkrétní výši částky, kterou měl zaplatit žalovaný, a její splatnost potom určil výbor“. Výboru ovšem podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů takové oprávnění nenáleží, jde o výlučnou kompetenci shromáždění a výbor pouze výši částky a den splatnosti sděluje. Potom je chybný i závěr soudu, že postačuje sdělení výše částky a den splatnosti výzvou, kterou rozesílala společnost Triumfa, přičemž výzvy vlastníkům, kteří si brali úvěry, k nimž patří i žalovaný, ani nezasílala přímo, ale pouze stavební spořitelně a soud si neověřil jejich obsah, o kterém se žalovaný domnívá, že v něm nebyla uvedena doba splatnosti stanovené zálohy.

Dále má žalovaný za to, že není v dané věci pasivně legitimován, neboť darovací smlouvou ze dne 27. 1. 2006 převedl bytovou jednotku č. 1321/14 z důvodů nesouvisejících z předmětným dluhem na svou nezletilou dceru. V této souvislosti poukazuje na chybný výklad § 20 odst. 1 a 3 zákona o vlastnictví bytů soudy obou stupňů, které zaujaly názor, že zákonný přechod podle tohoto ustanovení se týká pouze práv a povinností věcněprávního charakteru. Žalovaný tomuto názoru oponuje, domnívá se, že zákonný přechod nelze takto redukovat, zákonodárce měl na mysli úplný přechod práv, povinností a závazků spojených s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu. V opačném případě by nebylo třeba zvláštní právní úpravy v zákoně o vlastnictví bytů, neboť by se vycházelo z úpravy práv k věcem cizím v občanském zákoníku. Za uspokojivý nepovažuje rovněž zatím jediný výklad tohoto ustanovení v Komentáři k zákonu o vlastnictví bytů, C. H. Beck, 3. vydání, 2005, str. 196 a násl., kde se preferuje spíše restriktivní výklad, ze kterého soudy vycházely. Jiný režim by mohl přicházet v úvahu např. u odpovědnosti za škodu způsobenou bývalým vlastníkem jednotky na společných částech domu. O takovou věc se však nejedná. Má za to, že na nového vlastníka jednotky přešla i povinnost ke složení zálohy podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů. Tomu podle něj nasvědčuje i odst. 4 uvedeného ustanovení, podle kterého se při vypořádání závazků mezi společenstvím vlastníků a bývalým vlastníkem nepřihlíží k zálohám, které bývalý vlastník uhradil. Vypořádání je tak ponecháno na smluvním vztahu mezi bývalým a novým vlastníkem při ujednání ceny převáděné jednotky. Považuje za nelogické, aby z dosud nesplacených záloh, které ani nebyly stanoveny relevantním způsobem, byl nadále jako bývalý vlastník zavázán. Nemá rovněž odpovědnost vůči ostatním vlastníkům jednotek podle § 454 občanského zákoníku, kteří ze svých dříve naspořených prostředků ve fondu oprav dotovali jeho příspěvkovou povinnost, neboť tento závazek přešel na novou vlastnici jednotky. Přesto za ni až do vynesení rozsudku soudu prvního stupně v rámci svých omezených prostředků poukazoval měsíční splátky na tento dluh, projevil ochotu k tomuto dluhu závaznou formou přistoupit, přesto žalobce zahájil proti němu soudní řízení a nebyl ochoten ani s ohledem na velmi složité sociální postavení žalovaného věc řešit smírem. V jednání žalobce vidí spíše osobní šikanu.

Vzhledem k výše uvedenému nepovažuje za správné výroky soudů obou stupňů o náhradě nákladů řízení, když se domnívá, že měly aplikovat v dané věci § 150 o. s. ř., případně jejich náhradu přiznat žalovanému podle § 143 o. s. ř. Navrhuje, aby dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu i jemu předcházející rozhodnutí soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

Žalobce se k dovolání nevyjádřil.

Podle čl. II. – přechodná ustanovení, bodu 12 zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, účinného od 1. 7. 2009 (vyjma ustanovení čl. I bodů 69, 71 a 100, ustanovení čl. XIII a ustanovení čl. XVII bodu 1, která nabývají účinnosti 23. 1. 2009), dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů; užití nového ustanovení § 243c odst. 2 tím není dotčeno.

Dovolací soud proto při projednání dovolání postupoval podle občanského soudního řádu ve znění účinném před jeho novelizací provedenou zákonem č. 7/2009 Sb.

Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., že jsou uplatněny dovolací důvody upravené v § 241a odst. 2 písm. b) a v § 241a odst. 3 o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména § 240 odst. 1, § 241 odst. 1 o. s. ř. ), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání není důvodné.

Z napadeného rozsudku činí rozhodnutí, které má po právní stránce zásadní význam (§ 237 odst. 3 o. s. ř.), řešení následujících otázek, které dosud nebyly judikaturou dovolacího soudu řešeny:

1) Zda vlastník jednotky, který jednotku převedl na jiného, je pasivně legitimován ve sporu o platby záloh podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů.

2) Výklad rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek.

3) Zda (za jakých okolností) je výbor společenství vlastníků jednotek oprávněn určit výši záloh, připadajících na jednotlivé vlastníky, a jejich splatnost.

Pro řešení těchto otázek je dovolání přípustné.

Protože dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je přípustné jen pro řešení právních otázek, je dovolatel oprávněn napadnout rozhodnutí odvolacího soudu, proti němuž má být přípustnost dovolání založena podle tohoto ustanovení, toliko z dovolacího důvodu uvedeného v § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.; v dovolání proto nelze uplatnit tvrzení, že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá v podstatné části oporu v provedeném dokazování (§ 241a odst. 3 o. s. ř.). Dovolací soud tak musí vycházet ze skutkových zjištění učiněných v nalézacím řízení.

K otázce, zda vlastník jednotky, který jednotku převedl na jiného, je pasivně legitimován ve sporu o platby záloh podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů:

Přechodem práv která jsou spojena s vlastnictvím jednotky na jejího nabyvatele se zabývá § 20 zákona o vlastnictví bytů, který zní takto:

1) S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu.

2) Je-li vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku. Přechod vlastnictví k jednotce je podmíněn přechodem spoluvlastnického podílu na pozemku.

3) Práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám.

4) Vlastník jednotky je povinen oznámit společenství nabytí vlastnictví jednotky.

Základní otázkou, kterou je třeba řešit, je, zda na nabyvatele jednotky přecházejí i splatné pohledávky společenství (závazky), jejichž subjektem byl dosavadní vlastník jednotky, jde-li o práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu (§ 20 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů) nebo jestliže se týkají společných částí domu a pozemku (§ 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů).

Uvedený problém judikatura dosud neřešila a v odborné literatuře jsou vyslovovány protichůdné názory. V díle. Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, se uvádí: „Na místě bude spíše restriktivní výklad, aby nabyvatel byl zavázán spíš méně než více. Zejména je nutno vyloučit přechod splatných dluhů nabyvatele jednotky vůči společenství, ledaže by došlo k jejich převzetí podle § 531 obč. zák.“. Z tohoto názoru vyšel i odvolací soud, který myšlenky uvedené v komentáři opakuje. Podobně uvažoval i soud prvního stupně. Ten navíc odkázal i na § 13 zákona o vlastnictví bytů a na práva a povinnosti tam uvedená a konstatoval, že „těmito právy“ (tedy právy, která přecházejí na nabyvatele) „jsou míněna zejména práva věcná, případně povinnosti, které se výslovně váží k vlastnictví jednotky a bez nichž by nemohla samostatně existovat (např. povinnost umožnit vstup, instalaci měřících zařízení apod.). Soud sdílí názor části odborné veřejnosti, že při výkladu této otázky je nutno posupovat restriktivně a vycházet z toho, že takto přecházejí pouze ta práva a povinnosti, která jsou přímo a těsně spjata s vlastnictvím, tedy zejména věcná práva, případně jiná práva či povinnosti, které není možno samostatně nabýt či pozbýt. Takovým závazkem však není závazek k náhradě nákladů rekonstrukce domu, mající obligační povahu, kde povinným subjektem je vlastník, který tuto rekonstrukci odsouhlasil“.

Naproti tomu T. D. zastává názor, že s převodem jednotky přecházejí na nabyvatele veškerá práva a povinnosti původního vlastníka, která s jednotkou souvisejí; na nového vlastníka tak přecházejí případné pohledávky spojené s jednotkou vůči společenství a zároveň se stává novým dlužníkem ve vztahu k případným dluhům, které jsou s jednotkou spojeny (in Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, a.s., 2007, s. 221 a násl.). Tento názor opírá jednak o „logiku věci“, jednak o § 15 odst. 4 druhé věty zákona o vlastnictví bytů, který zní: „Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2“. „Jinak řečeno, plnění, která původní vlastník uhradil společenství, se při změně v osobě vlastníka jednotky považují za plnění nového vlastníka. Jestliže za původním vlastníkem zůstaly nějaké dluhy či pohledávky, pak tyto dluhy či pohledávky přecházejí na nového vlastníka dnem nabytí vlastnického práva k jednotce; ust. § 500 odst. 2 obč. zák. o odpovědnosti zcizitele za dluhy váznoucí na zcizené věci se zde nepoužije, neboť ust. § 15 odst. 4 je lex specialis“.

Podobnou argumentaci uplatňuje i dovolatel, který soudí, že práva a závazky přecházející na nového vlastníka jednotky (§ 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů) nelze redukovat na práva a povinnosti věcněprávního charakteru. V § 20 cit. zák. jsou věcněprávní oprávnění uvedena jen demonstrativně (viz spojku „zejména“); zákonodárce měl na mysli úplný (univerzální) přechod práv a závazků spojených s vlastnictvím jednotky a spoluvlastnictvím společných částí domu. Opačný režim považuje za výjimečný (připouští jej např. u závazků na náhradu škody). „Naproti tomu není žádného … důvodu, proč by na nového vlastníka neměla přejít povinnost ke složení zálohy dle § 15 odst. 2 zákona, když povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku vázne ze zákona na vlastníkovi jednotky jako takovém (§ 15 odst. 1 zákona)“. Dále dovolatel shodně s T. Dvořákem uvádí: „Tomu konec konců nasvědčuje i skutečnost, že ve smyslu § 15 odst. 4 zákona se ,při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2′. Pokud zákonodárce z vypořádání mezi SVJ a bývalým vlastníkem jednotky výslovně vyloučil jím uhrazené zálohy (a preferoval tak jejich přímé vypořádání mezi starým a novým vlastníkem jednotky v rámci ujednání o ceně převáděné jednotky), bylo by značně nelogické, aby u dosud nesplacených záloh byla aplikována zcela opačná zásada, tj. že z nich i po převodu (přechodu) jednotky bude nadále zavázán bývalý vlastník“.

Ustanovení § 15 zákona o vlastnictví bytů zní:

1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).

2) K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník. Není-li výbor nebo pověřený vlastník zvolen, rozhoduje se o výši částek podle odstavce 1 nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek v domě. Ustanovení § 11 odst. 6 platí obdobně.

3) K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků jednotek z povinností uvedených v odstavci 1 vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka.

4) Pokud vznikla právnická osoba (§ 9), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek. Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2.

K tomu lze dodat, že správou domu se rozumí správa, provoz a opravy společných částí domu (§ 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů), a že zálohy mohou být složeny jak jednorázově, tak i formou opakovaných plateb.

Při řešení této otázky vychází dovolací soud z toho, že vztah mezi společenstvím vlastníků jednotek a vlastníkem jednotky, týkající se plateb záloh na správu domu ve smyslu § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, je vztahem závazkovým (obligačním). Změna v subjektech závazkového vztahu je možná jen na základě důvodů uvedených v zákoně, především v části osmé, hlavě první, oddílu čtvrtém občanského zákoníku. Protože závazkové vztahy jsou vztahy mezi konkrétními osobami a jejich přechod na nabyvatele věcí, kterých se týkají, je výjimkou z pravidla, nelze ustanovení o takovém přechodu vykládat extenzívně.

Otázkou je, zda v případě, že vlastník jednotku převede na jiného, přechází na nového vlastníka jednotky i povinnost platit i tu zálohu na správu domu, jejíž splatnost nastala před převodem jednotky. Podle názoru dovolacího soudu takovou změnu nelze z § 15 odst. 4, věty druhé zákona o vlastnictví bytů dovodit. Toto ustanovení se týká jen těch záloh, které bývalý vlastník jednotky již uhradil jako zálohy, tedy nikoliv záloh dosud neuhrazených. Ani z § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů nelze dovodit přechod závazku platit již splatné, avšak nezaplacené zálohy. Je zřejmé, že výčet práv a závazků tam uvedených je demonstrativní; to ovšem neznamená, že takto přecházejí všechna práva a závazky spojená s vlastnictvím jednotky, ale jen ta, která mají věcněprávní povahu nebo ta, u nichž to zákon (na jiných místech) výslovně stanoví.

Je třeba vyjít z předpokladu racionálního zákonodárce. Kdyby chtěl v § 20 odst. 3 upravit přechod všech závazků spojených se správou domu na nového nabyvatele jednotky, nemusel by v § 15 odst. 4 stanovit, že „při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2“; tato skutečnost by totiž plynula již z § 20 odst. 3. Protože však zákonodárce zahrnul do § 15 odst. 4 druhou větu, je třeba vyjít z toho, že měl zato, že bez normy obsažené v druhé větě by se při vypořádání k závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2, přihlíželo. Z toho je zřejmé – opět při použití argumentu racionálního zákonodárce – že zákonodárce vyšel z toho, že mezi právy a závazky, které ve smyslu § 20 odst. 3 citovaného zákona přecházejí na nabyvatele jednotky, nejsou práva a povinnosti týkající se vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky. Pokud chtěl učinit výjimku ohledně záloh, které předchozí vlastník uhradil jako zálohy podle § 15 odst. 2, musel tak učinit výslovně ve zvláštním ustanovení.

Z uvedeného vyplývá, že vlastník jednotky, který jednotku převedl na jiného, je pasivně legitimován ve sporu o platby záloh podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, které se staly splatnými v době, kdy byl vlastníkem jednotky; na nabyvatele jednotky povinnost platit tyto zálohy nepřechází.

Dovolací soud se dále zabýval námitkou, že rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků o platbách vlastníků jednotek nemělo zákonem požadovanou formu usnesení a že nešlo o rozhodnutí o výši záloh, ale o podílu každého z vlastníků na úhradě rekonstrukce domu. Tato námitka není důvodná.

V usnesení ze dne 25.1istopadu 2008, sp. zn. 29 Cdo 3646/2008, publikovaném na
www.nsoud.cz , Nejvyšší soud vyslovil, že na usnesení valné hromady mají být analogicky aplikována ustanovení upravující výklad a platnost právních úkonů. I v případě, že rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek (dále též jen „shromáždění“) nebude považováno za právní úkon, lze na ně aplikovat ustanovení občanského zákoníku o výkladu právních úkonů analogicky; protože jde o rozhodnutí, kterého je dosaženo na základě shodné vůle vlastníků jednotek (nebo alespoň kvalifikovanou většinou vlastníků), je namístě i analogické použití pravidel o vícestranných právních úkonech, pokud to povaha věci nevylučuje.

Právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem (§ 35 odst. 2 obč. zák.). Je též třeba přihlédnout k zásadě, že základním principem výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady (srov. nález Ústavního soudu ze dne 14. dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03).

I když tedy rozhodnutí shromáždění není formálně označeno jako „usnesení“ a platby určené shromážděním nejsou formálně označeny jako „zálohy“, nebrání to soudu, aby na základě obsahu rozhodnutí a zjištění ohledně skutečné vůle vlastníků dospěl k závěru, že jde o usnesení o určení výše záloh ve smyslu § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů. Proto ani v této části není dovolání důvodné.

Další otázkou, kterou je třeba řešit, je výklad § 15 odst. 2, věty druhé a třetí zákona o vlastnictví bytů, pokud jde o subjekt oprávněný rozhodnout o výši záloh. Tyto věty zní: „Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník“.

Dovolatel vychází z doslovného výkladu a tvrdí, že výši záloh musí určit shromáždění, a to včetně podílu připadajícího na jednotlivé vlastníky; výbor pak jen sděluje výši záloh jednotlivým vlastníkům. Odborná literatura však dospěla k jiným závěrům, se kterými dovolací soud souhlasí. V publikaci autorů J. Čápa a P. Schodelbauerové: Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha. Wolters Kluwer ČR, a. s., 2009, s. 223, se k tomu uvádí: „Vzniká otázka, v čem spočívá působnost výboru, když výši záloh určí vlastníkům jednotek již shromáždění. Ve skutečnosti jde pouze o nedokonalost dikce zákona, vzniklou novelizací tohoto ustanovení zákonem č. 103/2000 Sb. I po provedené novelizaci je třeba rozumět zákonnému textu v § 15 odst. 2 druhá věta tak, že jde o schvalování celkové výše záloh v rámci domu (tedy jde o schvalování úhrnu záloh), zatímco podle třetí věty statutární orgán SVJ ‚sdělí‘ každému vlastníkovi jednotky – členu SVJ, jakou výši částky bude platit, spolu s dnem splatnosti“. Obdobně již citovaný komentář, vydaný v nakladatelství C. H. Beck, uvádí, že jestliže byl ve společenství zřízen výbor, pak „výši a splatnost záloh určuje tento orgán“ (s. 163). K tomu dovolací soud dodává, že by bylo nelogické, aby v případě, že by shromáždění rozhodlo i o výši záloh připadající na jednotlivé vlastníky, výbor ještě duplicitně sděloval vlastníkům tuto výši.

Námitka, že výbor nesdělil dovolateli výši částky na něj připadající, případně její splatnost, nemůže založit zásadní význam rozhodnutí a pro její řešení není dovolání přípustné. Částečně jde totiž o skutkovou námitku (zda dovolatel sdělení obdržel či nikoliv), a pokud se namítá, že sdělení nemělo být realizováno prostřednictvím správce domu, pak dovolací soud konstatuje, že dovolání nepolemizuje se zjištěním soudu prvního stupně, že správce – Triumfa České Budějovice, s. r. o. – je na základě mandátní smlouvy zástupcem žalobce.

Dovolání proti výroku o náhradě nákladů řízení není přípustné (R 9/1994, R 4/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

Z uvedeného je zřejmé, že rozhodnutí odvolacího soudu je správné. Dovolací důvod upravený v § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. tedy v posuzované věci není dán. Vady řízení uvedené v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., ani jiné vady řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, k nimž dovolací soud přihlíží i bez návrhu, nebyly tvrzeny ani dovolacím soudem zjištěny. Proto nezbylo, než dovolání zamítnout (§ 243b odst. 2 o. s. ř.).

Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení vychází ze skutečnosti, že dovolatel nebyl úspěšný a žalobci takové náklady dovolacího řízení, na jejichž úhradu by měl právo (§ 243b odst. 5, § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř.), nevznikly.

Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.

V Brně dne 8. prosince 2010

JUDr. Jiří Spáčil, CSc., v. r.

předseda senátu