Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3.2.2011, sp. zn. 22 Cdo 3651/2009
Změna části stanov, upravující způsob rozúčtování nákladů spojených s provozem a údržbou společných částí domu, společenstvím vlastníků jednotek odchylně od způsobu stanoveného ve smyslu § 15 odst. 1 ZoVB (poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů), a to na základě usnesení usnášeníschopného shromáždění vlastníků jednotek přijatého ve smyslu § 11 odst. 4 ZoVB více než tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů, je souladná se zákonem.
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců JUDr. Františka Baláka a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., ve věci žalobců: a) J. R. , zastoupené JUDr. Milanem Strnadem, advokátem se sídlem v Praze Malá Štěpánská 3, a b) J. V. , zastoupeného JUDr. Evou Hlaváčkovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Malá Štěpánská 3, proti žalovanému Společenství vlastníků domů Kotorská 1569-71 , se sídlem v Praze 4, Nusle, Kotorská 1570, IČ: 264 71 477 , zastoupenému JUDr. Miroslavem Černým, advokátem se sídlem v Praze 2, Balbínova 3/224, o určení změny části stanov, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 71 Cm 158/2007, o dovolání žalovaného proti usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 22. dubna 2009, č. j. 14 Cmo 239/2008-120, takto:
Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 22. dubna 2009, č. j. 14 Cmo 239/2008-120, se v napadené měnící části výroku I. v rozsahu týkajícím se změny stanov společenství vlastníků jednotek ohledně spotřeby elektrické energie v režii domu (osvětlení), spotřeby elektrické energie na provoz výtahu a úklidu společných prostor a dále ve výroku II. o nákladech řízení ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Z odůvodnění:
Městský soud v Praze (dále jen „soud prvního stupně“) usnesením ze dne 4. února 2008, č. j. 71 Cm 158/2007-99, zamítl žalobu na vydání usnesení, jímž by určil, že rozhodnutí Společenství vlastníků domů Kotorská 1569 – 71, Praha 4 – Nusle ze dne 14. 12. 2007, kterým se změnil a doplnil zakladatelský dokument Společenství vlastníků jednotek obsažený ve stanovách schválených v úplném znění dne 3. ledna 2001, se mění způsobem dále specifikovaným ve výroku I. rozsudku a výrokem II. rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Vzal za prokázáno, že shromáždění vlastníků jednotek žalovaného konané dne 14. prosince 2006 schválilo 88,63 % hlasů přítomných vlastníků bytových jednotek (proti bylo 6,7 % a hlasování se zdrželo 4,61 % hlasů) nové stanovy shromáždění obsahující mimo jiné změnu části dosavadních stanov společenství týkající se způsobu úhrady nákladů spojených se správou domu a pozemku – úhrady za služby, příspěvku do fondu oprav, údržby a příspěvku na zajištění správy společných částí domu tak, že úhrada těchto nákladů [konkrétně spotřeba elektrické energie v režii domu (osvětlení), spotřeba elektrické energie na provoz výtahu, odvoz směsného odpadu a úklid společných prostor domu] bude probíhat nikoliv podle poměru velikostí podlahových ploch vlastněných bytových jednotek, nýbrž paušální částkou za každou bytovou jednotku bez ohledu na její velikost. Jelikož žalobci, kteří byli při shromáždění přítomni, s uvedeným rozhodnutím nesouhlasí, navrhli jeho změnu soudem. Ačkoliv na straně navrhovatelů soud prvního stupně dovodil aktivní legitimaci k podání žaloby ve smyslu § 11 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb., neboť se jedná o důležitou záležitost, a zjistil, že žaloba byla podána ve smyslu uvedeného ustanovení včas, napadené znění stanov neshledal v rozporu se zákonem, ani se stanovami odpůrce, jakož i s objektivními podmínkami společenství nebo soužitím ve společenství. Pokud jde o rozúčtování nákladů na spotřebu elektrické energie v režii domu (osvětlení, provoz výtahu), odvoz směsného odpadu a úklid společných prostor na bytovou jednotku, dospěl k závěru, že nejde o nespravedlivý způsob rozúčtování, neboť nelze paušálně říci, že vlastníci větších bytů mají vyšší spotřebu energie v režii domu, což lze vztáhnout i na další položky, na něž se rozúčtování vztahuje. Jde o náklady sloužící všem členům společenství v potřebném rozsahu bez ohledu na velikost spoluvlastnického podílu na nebytových částech domu.
Vrchní soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) usnesením ze dne 22. dubna 2009, č. j. 14 Cmo 239/2008-120, k odvolání žalobců usnesení soudu prvního stupně změnil tak, že „rozhodnutí Společenství vlastníků domů Kotorská 1569 – 71, Praha 4 – Nusle ze dne 14. prosince 2006, kterým se změnil a doplnil zakladatelský dokument Společenství vlastníků jednotek obsažených ve stanovách schválených v úplném znění dne 3. ledna 2001, se mění takto: v čl. XIII odstavec 2 písm. b) stanov se vypouští text „vyjma způsobu rozúčtování úhrady za služby a příspěvku do fondu oprav, údržby a příspěvku na zajištění správy společných částí domu takto: spotřeba elektrické energie v režii domu (osvětlení), spotřeba elektrické energie na provoz výtahu, odvoz směsného odpadu a úklid společných prostor domu budou předepisovány na byt jako jednotku bez ohledu na velikost jednotky“; ve zbývající části výrok I. usnesení soudu prvního stupně k částečnému zpětvzetí žalobního návrhu, učiněnému v rámci odvolání, zrušil a řízení zastavil a rozhodl o náhradě nákladů před soudy obou stupňů.
Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, při posouzení části žaloby, která zůstala zpětvzetím žaloby nedotčena, však dospěl k odlišnému právnímu závěru. Konstatoval, že v § 13 a § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „ZVB“) je zakotven princip, že vlastník jednotek se podílí na správě domu a je povinen přispívat na správu domu a pozemku podle velikosti spoluvlastnického podílu, určeného podle § 8 odst. 2 ZVB, přičemž tento princip může být prolomen toliko dohodou. Jelikož dohoda vyžaduje souhlasný projev vůle vlastníků všech bytových jednotek a v daném případě byl zákonem stanovený způsob rozúčtování nákladů upravený ve stanovách změněn rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek přijatým 88,63 % přítomných hlasů, které je třeba považovat toliko za výraz většinové vůle vlastníků jednotek, za situace, kdy uzavření dohody nebylo tvrzeno ani prokázáno, je třeba napadenou změnu stanov považovat za rozpornou s § 15 odst. 1 ZVB. Ve vztahu k příspěvku za odvoz odpadů odvolací soud dále podotkl, že změna stanov v této části pominula obecně závaznou vyhlášku hlavního města Prahy č. 25/2001 o místním poplatku za odpad, podle níž je poplatníkem poplatku každá fyzická osoba s trvalým pobytem na území města a společenství vlastníků jen odvádí sdruženou platbu jako společný správce. Z uvedeného důvodu proto shledal odvolací soud návrh žalobců, aby soud rozhodl ve smyslu § 11 odst. 3 ZVB o záležitosti, v níž byli přehlasováni, za důvodný a napadený rozsudek soudu prvního stupně shora uvedeným způsobem změnil.
Usnesení odvolacího soudu napadlo žalované společenství vlastníků v části, v níž byl rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé změněn, dovoláním, jehož přípustnost spatřuje v § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a podává je z důvodu podle § 241a odst. 2 písm. a) a b) o. s. ř. Projevilo nesouhlas s názorem odvolacího soudu, že vlastník jednotky se podílí na správě domu a je povinen přispívat na správu domu a pozemku podle velikosti svého spoluvlastnického podílu a že tento princip může být prolomen jedině dohodou všech vlastníků jednotek. Podle názoru žalované je shromáždění vlastníků oprávněno rozhodovat o způsobu rozúčtování tam, kde tento způsob není upraven zvláštním právním předpisem (tj. v daném případě ohledně nákladů týkajících se úklidu společných prostor, spotřeby elektřiny na provoz výtahu, osvětlení společných prostor, nákladů na údržbu a opravy společné televizní a rozhlasové antény a na kontrolu a čištění komínů) ve smyslu § 11 odst. 4 ZBV tříčtvrtinovou většinou přítomných. Při počtu 100 členů společenství, kdy není v silách výboru mít dobrý přehled o pohybu lidí v jednotlivých bytech, považuje dovolatel zvolený způsob rozúčtování nákladů na každý byt bez ohledu na velikost bytu a počet osob v bytě bydlících za nejspravedlivější kritérium. Žalované společenství proto navrhlo zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobce J. V. ve vyjádření označil dovolání za nedůvodné a ztotožnil se s právním závěrem odvolacího soudu, že princip podílení se vlastníka jednotky na správě domu a na povinnosti přispívat a podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu lze prolomit pouze dohodou, nikoliv hlasováním. Navrhl, aby bylo dovolání zamítnuto.
J. R. se k dovolání nevyjádřila.
Podle čl. II. – přechodná ustanovení, bodu 12 zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, účinného od 1. 7. 2009 (vyjma ustanovení čl. I bodů 69, 71 a 100, ustanovení čl. XIII a ustanovení čl. XVII bodu 1, která nabývají účinnosti 23. 1. 2009), dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů; užití nového ustanovení § 243c odst. 2 tím není dotčeno.
Dovolací soud proto při projednání dovolání postupoval podle občanského soudního řádu ve znění účinném do novely provedené zákonem č. 7/2009 Sb.
Dovolací soud po zjištění, že dovolání bylo podáno oprávněnou osobou včas a že je přípustné, přezkoumal usnesení odvolacího soudu v napadené části podle § 242 odst. 1 a 3 občanského soudního řádu (dále „o. s. ř“) v rozsahu uplatněných dovolacích důvodů a námitek a dospěl k závěru, že dovolání je důvodné.
Podle § 11 odst. 4 zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „ZoVB“), k přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9 odst. 2 je zapotřební tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.
Podle § 15 odst. 1 ZoVB jsou vlastníci jednotek povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).
Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu, od níž se dovolací nehodlá odchýlit ani v souzené věci, je za „dohodu“ předpokládanou § 15 odst. 1 ZoVB třeba považovat i usnesení shromáždění společenství vlastníků, přijaté na základě zákonem upraveného a řádně použitého mechanismu hlasování (k hlasu vlastníka jednotky viz zejména § 11 odst. 3 citovaného zákona). Jiný (zvlášť vyjádřený) projev shody vůle vlastníků jednotek není při spoluvlastnickém vztahu nezbytný. Tomuto výkladu odpovídá i závěr Ústavního soudu České republiky (srovnej jeho nález ze dne 8. března 2005, sp. zn. I. ÚS 646/04, uveřejněný ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu, C. H. Beck, svazek 36, pod pořadovým č. 49), podle něhož je hlasování vlastníků jednotek podle § 11 odst. 3 ZVB projevem vzájemného vztahu mezi spoluvlastníky. Dohodou vlastníků jednotek o jiném rozsahu podílu na správě domu, než odpovídá jejich spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, tak může být též usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek, bylo-li přijato postupem odpovídajícím zákonné úpravě přijetí takového rozhodnutí (k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 20. března 2007, sp. zn. 28 Cdo 1253/2006, uveřejněný v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck, pod pořadovým č. C 5090). Proti uvedenému rozsudku byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 27. září 2007, sp. zn. II. ÚS 1501/07 (uveřejněným na internetových stránkách Ústavního soudu České republiky –
http://nalus.usoud.cz ) pro zjevnou neopodstatněnost, když se výslovně ztotožnil s právními závěry vyslovenými v uvedeném rozhodnutí, k nimž se následně dovolací soud přihlásil např. v usnesení ze dne 25. listopadu 2010, sp. zn. 22 Cdo 796/2009, uveřejněném na internetových stránkách Nejvyššího soudu České republiky – www.nsoud.cz . Ve světle shora uvedených závěrů je tedy třeba v daném případě považovat přijetí změny části stanov, upravující způsob rozúčtování nákladů spojených s provozem a údržbou společných částí domu, společenstvím vlastníků jednotek odchylně od způsobu stanoveného ve smyslu § 15 odst. 1 ZVB (poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů), a to na základě usnesení usnášeníschopného shromáždění vlastníků jednotek přijatého ve smyslu § 11 odst. 4 ZVB více než tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů, za souladné se zákonem.
Vychází-li tedy odvolací soud ve svém rozhodnutí ze závěru, že ke změně příslušného ustanovení bylo ve smyslu § 15 odst. 1 ZVB zapotřebí uzavření samostatné dohody, s níž by projevili souhlas všichni vlastníci jednotek, nelze takové posouzení věci považovat za správné.
Dovolací soud pro úplnost dodává, že rozsudek odvolacího soudu nepodrobil dovolacímu přezkumu v části výroku týkající se odvozu směsného odpadu, když tato jeho část nebyla podle obsahu dovolání žalovaným napadena (srov. § 242 odst. 1 o. s. ř.).
Dovolací soud proto z uvedených důvodů usnesení odvolacího soudu v jeho měnící části v rozsahu vymezeném dovoláním, tj. vyjma části týkající se odvozu směsného odpadu, a ve výroku o náhradě nákladů řízení, podle § 243b odst. 2 a 3 o. s. ř. zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
Nahrávání ...
Dobrý den,
nedávno jsem zcela náhodou narazil na Vaše webové stránky, kde jsem našel tento zajímavý judikát. Jen pro úplnost uvedu, co jsem k tomu zjistil.
Ke změně způsobu rozdělování nákladů na správu odchylně od §15 odst. 1 musí být uzavřena dohoda, kterou se myslí dohoda se všemi vlastníky:
– NS 22 Cdo 2038/2008
– Novotný, M., Fiala, J., Horák, T., Oehm, J., Holejšovský, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. vydání, 2011.
– Čáp, J., Schödelbauerová, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 1. vydání, 2009.
Ke změně způsobu rozdělování nákladů na správu odchylně od §15 odst. 1 musí být uzavřena dohoda, kterou může být i prosté rozhodnutí shromáždění (pro náklady na správu stačí nadpoloviční většina přítomných hlasů, pro náklady na služby stačí 3/4 většina přítomných hlasů):
– NS 28 Cdo 1253/2006 (srov. II. ÚS 1501/07)
– NS 22 Cdo 3651/2009 (srov. I. ÚS 646/04 ze dne 8.3.2005)
A teď babo raď, co z toho si máme vybrat?
Hezký den,
oba dva protichůdné judikáty jsou v sekci judikatura přetištěny. Přestože jsou v nich drobné nuance (jeden se zabývá zálohami versus konečné vyúčtování), druhý pak samotnou změnou stanov, zjednodušíme-li problém na otázku, kolik potřebuju hlasů, abych mohl změnit způsob rozúčtování nákladů, pak podle obou rozsudků NS dostanu rozdílnou odpověď.
De lege ferenda problém řeší nový občanský zákoník, t.č. projednávaný ve vládě. K tomu odkazuji na § 1205, návrh je k prostudování např. zde: http://obcanskyzakonik.justice.cz/tinymce-storage/files/2011/Navrh_zakona_s_obsahem_04052011_final.pdf
Dobrý den,
v novém návrhu OZ velmi oceňuji zřetelné uvedení povinnosti vlastníků platit zálohy na služby a příspěvky na správu (v pododdíle „Práva a povinnosti vlastníka jednotky“). Doteď byla jasně definována pouze povinnost přispívat na náklady spojené se správou (a povinnost přispívat na služby bylo nutné vymezovat ve stanovách). Obecně si myslím, že je řada věcí zpřesněna a lépe definována.
Ohledně § 1205 a souhlasu všech vlastníků se změnou poměru výše příspěvků na správu mě trochu mate, že je tento paragraf zařazen pod „Rozhodnutí mimo zasedání“. Doufám, že platí i pro rozhodnutí na shromáždění.
Chtěl jsem se Vás ještě zeptat, jak si vykládáte § 1177 odst. 2, kde se uvádí povinnost prodávajícího doložit kupujícímu potvrzení od správce (výboru) o tom, jaké dluhy související se správou domu přejdou na kupujícího?
Stále řešíme dilema, zda lze na nového majitele bytu převádět kromě např. zástavních práv a věcných břemen i dluhy osobní povahy (tj. dluhy na zálohách [na služby + na správu] nebo dluhy z vyúčtování předchozího majitele). Přiznám se, že tento nový paragraf mi do toho příliš světla nevnesl.
Dobrý den,
vezmu to postupně: nemyslím si, že by zákonem explicitně nedefinovaná povinnost přispívat i na služby činila společenstvím větší potíže. Ale ač mám vůči nObčZ celou řadu výhrad a ve skrytu duše očekávám, že mnohé „eliášoviny“ budou ještě v průběhu leg. procesu odstraněny, tady se přidržel toho, co bylo na ZoVB dobře a je znát alespoň snaha zpřesnit zpochybnitelné.
Pokud jde o označení § 1205, a tedy systematický výklad, přichází do úvahy možná kolize s § 1197; přiznám se, že jsem se ještě detailněji nedostal k důvodové zprávě, která by mohla dát uspokojivější odpověď. Tento nedostatek v blízké době zkusím napravit a vrátím se k tomu.
Jsem toho názoru, že při prodeji bytu na nabyvatele bez dalšího nepřecházejí závazky původního vlastníka vůči SVJ. Minimálně podle platné právní úpravy to tak není. Těžko si lze představit, že budu žalovat na plnění společně a nerozdílně původního a nového vlastníka, tedy že by tu platila ručitelská solidarita dlužníků.
§ 1177 podle mého zavádí novum, pokud jde o tzv. fond oprav. Tedy příspěvky, na které ani při nevyčerpání nevzniká zpětný nárok, převádí se do dalšího období.
Ale z opačného gardu, nebude-li si původní vlastník plnit svou povinnost, SVJ má možnost už teď zatížit jeho majetek zástavním právem (§ 15 odst. 3 ZoVB), tedy v případě prodeje (kdy je s tímto stavem kupující obeznámen a nemá s tím problém), bude dluh uspokojen zpeněžním majetku nového nabyvatele. nObčZ zavádí IMHO úpravu, že i bez tohoto zástavního práva se ze strany SVJ potvrzují nedoplatky (a myslím, že jen pokud jde o př. na správu domu a pozemku, a nikoliv služeb, nikoliv vyúčtování – to jsou stále dluhy osobní povahy), a tyto pak lze zřejmě vymáhat po novém majiteli (když s tím je obeznámen a nemá s tím problém…).
Dobrý den,
chtěl bych Vám poděkovat za podnětnou diskuzi nad problémy, které mě zajímají.
Vím, že to není úplně k tématu původního příspěvku, ale narazil jsem dnes na jeden rozsudek Nejvyššího soudu ohledně problematiky přechodu dluhů na nového vlastníka ve společenství vlastníků (jedná se asi o jediný rozsudek na toto téma, a navíc je z března 2011).
Jedná se o rozsudek 22 Cdo 242/2009.
PS: To stanovisko ÚOOÚ v sekci „Judikatura“ bylo vydáno pro naše SVJ. Nedávno jsem na ÚOOÚ volal, a bylo mi řečeno, že vlastníci mají právo nejen na informace o dlužnících, ale i o běžných platbách (platební morálce) ostatních vlastníků, pokud je cílem zveřejnění těchto informací primárně ochrana práv vlastníků. Samozřejmě musí být zajištěno, aby se k těmto informacím dostali pouze vlastníci, a nikoli neoprávněné (třetí) osoby. Toto stanovisko potvrzuje ostatně i § 1170 nObcZ, kde je explicitně uvedeno právo vlastníka nahlížet do účetních knih a dokladů (z těchto dokumentů [mezi něž se řadí kromě jiného i bankovní výpisy] jsou totiž tyto informace bez problémů zjistitelné).
Za judikát NS k přechodu závazků děkuji, se zájmem jsem si ho pročetl a mám v úmyslu ho v podstatných částech publikovat v sekci judikatura. :-) Přiznám se ale, že toliko výklad e ratione legis mě zcela nepřesvědčil, aby v tak zásadní věci stačil k jednoznačnému rozhodnutí, že osobní závazky jakožto jiná než věcná práva prodejem nepřecházejí.
Na druhou stranu, ani předtím by mne nenapadlo předpokládat opak a vždy bych dluhy vymáhal přímo po tom, kdo své povinnosti neplatil.
Pokud jde o druhou záležitost, právo vlastníků vědět, jak své povinnosti plní ostatní vlastníci, závěr ÚOOÚ je vcelku logickým, uvědomíme-li si, že každý vlastník je v pozici ručitele za závazky SVJ v poměru k velikosti jeho podílu (§ 13 ZoVB). Jestliže za něco ex lege ručím, musím mít možnost kontrolovat vznik a výši takových závazků. K případné námitce, že dluh jiného vlastníka není závazkem SVJ, za který bych ručil, pak lze argumentovat, že dostane-li se SVJ vlivem špatné platební morálky členů do sekundární platební neschopnosti, pak zcela jistě to je riziko, které je třeba mít pod kontrolou.
Rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 1253/2006 (JUDr. David) je vadný. Psal jsem o tom před časem zde: http://www.portalsvj.cz/faq/vyklad-pojmu-dohoda . Soudce si spletl zálohy na správu a zálohy na služby a pak bez odůvodnění provedl výklad zákona v rozporu s jeho zněním a postavil rozsudek na tvrzení, že pojem „dohoda“ znamená totéž jako „vůle většiny“. To je zcela absurdní názor. Dohodou nemůže být vázán ten, kdo s ní nesouhlasí.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3.2.2011, sp. zn. 22 Cdo 3651/2009 (Mgr Králík) je vadný. Jde opět o zřejmý právní exces. Je to patrné na první přečtení. Argumentace Mgr Králíka není nijak podložena. Spletl si zálohy na služby se zálohami na správu. Například na podporu svých vývodů uvádí rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 646/04, aniž by uvedl co relevantního v něm spatřuje pro danou kauzu. Ono tam nic relevantního totiž není, neboť usnesení ÚS se týkalo zcela jiné věci (pasivní legitimace společenství vlastníků ve sporu ohledně pořízení schodišťového madla).
Doporučuji myslet vlastní hlavou. Dále doporučuji seznámit se s usnesením Ústavního soudu IV.ÚS 673/09, ze dne 27.04.2009, které dává za pravdu zdravému rozumu a rozsudku NS 22 Cdo 2038/2008 (JUDr Spáčil), že k dohodě podle § 15 odst. 1 ZoVB je třeba souhlasu VŠECH, jichž se tato dohoda má týkat. Cituji z odůvodnění Ústavního soudu IV.ÚS 673/09:
„Podle náhledu Ústavního soudu rozhodnutím odvolacího soudu došlo k pochybení, když je třeba stran částky, o níž bylo rozhodnuto výrokem II. rozhodnutí odvolacího soudu, v zásadě přisvědčit argumentaci použité v rozhodnutí soudu prvního stupně a též předkládané stěžovateli. Skutečnost, že výše příspěvku do fondu oprav 300,– Kč pro všechny členy žalobce (stanovená pouze usnesením shromáždění žalobce, nikoli písemnou dohodou jeho členů) nezohledňuje poměr velikostí podílů členů žalobce na spoluvlastněném domě a je tak v rozporu se zákonem č. 72/1994 Sb. (…) a stanovami, akceptuje Krajský soud v Ostravě s odůvodněním, že částka 300,– Kč je v podstatě nízká a rozdíly mezi podíly jednotlivých vlastníků jsou rovněž minimální. Takový postup Krajského soudu v Ostravě však nemá oporu v zákoně a lze jej považovat za projev libovůle.“
lake
Lake: vezmu to od konce. Z citovaného nálezu ÚS (IV. ÚS 673/09) nelze dovodit ani správný postup, ani výklad pojmu dohoda. Citovaným nálezem byla ús. stížnost odmítnuta, když (i) jde o bagatelní částku 300 Kč a rozhodování o tomto sporu je infra dignitatem curiae a (ii) u platby do fondu oprav upravené usnesením shromáždění se neřeší, jestli je zapotřebí k dohodě souhlasu všech nebo 3/4. (explicite není uvedeno „písemnou dohodou VŠECH jeho členů, nebo TŘÍ ČTVRTIN jeho členů…“).
Tedy z mého pohledu citovaný nález diskusi nikam neposouvá.
Neodvážil bych se ani takto šmahem označit dva výše uvedené judikáty různých senátů NS za excesy. Pokud jde o prosazení vůle většiny (ale dokonce i MENŠINY!!) v případech, kdy dohoda v potřebném kvóru není možná, je to s přivolením soudu přípustné (§ 11/3 ZoVB in fine).
Z uvedeného je zřejmé, že se neztotožňuji s vaším výkladem pojmu dohoda. Nejsem přesvědčen o správnosti vašeho závěru, že by tím musel být vždy jednomyslný konsensus všech zúčastněných.
Vážený pane admine, děkuji za reakci.
Od dob řémského práva platí, že smlouva (někdy též kontrakt, dohoda aj.) je dvoustranný či vícestranný právní úkon, spočívající na vzájemných a obsahově shodných projevech vůle stran, směřující ke vzniku, změně či zániku práv a povinností. Tak to jistě stojí i ve skriptech pro první ročník práv.
Smlouvy (dohody) v soukromém právu upravuje obecně občanský zákoník. Judikatura i teorie je zcela konstatntní v tom, že nelze platně uzavřít smlouvu (dohodu) v neprospěch třetího. Víz § 50 odst. 2 a 3 ObčZ. Účinnost smlouvy ve PROSPĚCH třetí osoby je totiž podmíněna jejím souhlasem. Tím spíše by byl souhlas nezbytný, šlo-li by o smlouvu (dohodu) k TÍŽI (v neprospěch) třetí osoby.
Pokud se někdo domnívá, že pojem „dohoda“, použitý v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, má nějaký jiný odlišný význam pouze v rámci tohoto právního předpisu, pak takový názor ze znění zákona nijak neplyne. Naopak, zákon stanoví výslovně v ustanovení § 11 odst. 3: „Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud.“. Z toho je zřejmé, že zákonodárce jasně odlišil „dohodu“ od „hlasování většiny“ i od „rovnosti hlasů“.
K Vaší interpretaci IV.ÚS 673/09:
Doporučil bych seznámit se s obsahem usnesení, viz /http://kraken.slv.cz/IV.ÚS673/09 :
Ze spisu soudu první instance (19 C 34/2008-25 ze dne 4. června 2008) i z rekapitulace uvedené ÚS se podává, že soud první instance zamítl žalobu SVJ, které při stanovení výše příspěvku pochybilo, když jej určilo odchylně od § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. SVJ přitom nemělo k dispozici žádné jednomyslné usnesení o výši příspěvku do fondu oprav, ani nepostupovalo při stanovení výše tohoto příspěvku dle velikosti spoluvlastnických podílů.
Ústavní soud (ač se odmítl věcí zabývat pro zřejmou bagatelnost částky) se k hodnocení věci soudem první instance vyjádřil zcela jasně a pregnantně:
„Podle náhledu Ústavního soudu rozhodnutím odvolacího soudu došlo k pochybení, když je třeba stran částky, o níž bylo rozhodnuto výrokem II. rozhodnutí odvolacího soudu, v zásadě přisvědčit argumentaci použité v rozhodnutí soudu prvního stupně a též předkládané stěžovateli. Skutečnost, že výše příspěvku do fondu oprav 300,- Kč pro všechny členy žalobce (stanovená pouze usnesením shromáždění žalobce, nikoli písemnou dohodou jeho členů) nezohledňuje poměr velikostí podílů členů žalobce na spoluvlastněném domě (…) je tak v rozporu se zákonem č. 72/1994 Sb. (…). (L)ze (…) účastníkům doporučit provedení nového stanovení výše tohoto příspěvku tak, aby odpovídalo zákonu o vlastnictví bytů a stanovám (…).“
Z citovaného usnesení IV.ÚS 673/09 je tedy naprosto zřejmé, jaký je názor ÚS ohledně pojmu „dohoda“. Je diametrálně odlišný od desinterpretace provedené JUDr. Davidem a Mgr Králíkem.
Vážený pane lake,
myslím si, že soudcem Nejvyššího soudu se nestane jen tak každý.
Nepřestane mě udivovat váš postoj, který je patrný i na Portálu SVJ, že všechno víte nejlépe, a že pokud někdo nemá stejný názor jako vy, automaticky je jeho názor vadný. Kdy už si konečně uvědomíte, že veškeré vaše výklady jsou pouze vašimi názory? Nezaměňujte prosím pravdu za přesvědčení! Nemám nic proti vyjadřování různých názorů – na to má každý právo. Rozhodně mi ale vadí, když někdo své názory vydává za měřítko pravdy. V tom jsou dobří obzvláště silně věřící lidé, kteří svoji „pravdu“ neváhají druhým lidem vnucovat třeba i násilím. K tomu u vás, pane lake, zatím ještě asi nedochází, ale alespoň v teoretické rovině k tomu rozhodně nemáte daleko.
Někdy se prostě člověk musí vyrovnat s tím, že věci nejsou černobílé. A to jistě platí i na poli výkladů zákonů. Já tomu rozumím takhle, a vy zase jinak. Nemá ale smysl se přít o to, kdo z nás má pravdu, protože konečné slovo budou mít v tomto případě vždy soudy.
Proto bych vás chtěl požádat, až budete zase příště prezentovat své názory (a výklady), abyste si uvědomil, že se skutečně jedná POUZE o názory a nikoli o absolutní pravdu a měřítko všech skutečností.
Pane Goliaši,
jsem na tomto portálu pouze hostem, takže jen krátce:
Své názory opírám o vyhodnocení tří rozsudků Nejvyššího soudu a nálezu Ústavního soudu. Zde jsem jasně napsal ověřitelná fakta, že
(a) Rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 1253/2006 (JUDr. David) a rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 3651/2009 (Mgr Králík) činí závěr, že k určení příspěvků na správu netřeba dohody všech, nýbrž pouze většinového rozhodnutí shromáždění. Podle toho k „dohodě“ netřeba souhlas – může být vnucena násilím pomocí hlasovací mašinerie většiny.
(b) Naopak rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 (JUDr Spáčil) a nález Ústavního soudu IV.ÚS 673/09 praví VE SHODĚ SE ZNĚNÍM ZÁKONA č. 72/1997 Sb. O VLASTNICTVÍ BYTŮ, že jiný způsob přispívání je možný pouze na základě dohody všech. Podle této interpretace (a v souladu s tisíciletou tradicí) „dohoda“ má ten význam, který mu všichni přisuzujeme – to jest dobrovolné rozhodnutí všech účastníků.
To jsou dvě diametrálně odlišná stanoviska, naprosto vzájemně neslučitelná a závěr tedy je ten, že jedno z obou stanovisek je vadné a protiústavní. Buď (a), nebo (b) – nic mezi tím. Jestliže zároveň vidím v argumentaci pana Davida a Králíka argumentační chyby, nedoložená tvrzení, nesprávný výklad zákonných norem, nepodložení základních rozhodnutí judikáty, ukrývání se za nález ÚS I. ÚS 646/04, který vůbec není k věci – pak je mi jasné, zda (a) nebo (b) je správně.
Vy na tuto zásadní věc evidentně žádný vlastní názor nemáte, já ano. Asi Vám nedošlo, že spolehnout se na soudy podle Vaší rady selhává na celé čáře. Zatím jsou jejich výroky v této jednoduché věci jednou tak – a podruhé zase přesně naopak. Napsal jsem: Doporučuji myslet vlastní hlavou.
lake
Pane „Lake“,
mýlíte se, vlastní názor na tuto věc máme, podobně se shodneme i na obsahu pojmů „smlouva“, „dohoda“, „úmluva“ promiscue co do formy projevu shodné vůle. V čem se neshodujeme, je výklad, kdo všechno je stranou takové dohody; lapidárně řečeno, podle mého názoru k platnosti dohody (jednomyslně) uzavřené na shromáždění postačuje přítomnost 3/4 všech vlastníků.
Analogie je tu přípustná s formou rozhodování dle ObchZ, argumentace § 50/2,3 ObčZ mi přiléhavá nepřijde. Dohoda uzavřená na schůzi shromáždění, jíž je SVJ vázáno, zmocňuje výkonný orgán SVJ k určitému úkonu. Jestliže na této schůzi je přítomno zákonem vyžadované kvórum členů SVJ, pak těmto přítomným svědčí právo uzavřít dohodu o určité záležitosti, i když nepřítomná menšina žádný projev vůle neudělila. Je to dohoda členské schůze (shromáždění) s právnickou osobou. Kde máte třetí osoby?
Pane lake,
jak je vidět, nepochopil jste účel mého příspěvku.
Můj příspěvek a kritika nesměřovala vůči prosazování toho či onoho stanoviska k nálezům Nejvyššího nebo Ústavního soudu. Má kritika směřovala výhradně ke způsobu vaší argumentace či spíše ke způsobu, jakým zde a také na Portálu SVJ vystupujete.
Pokud někdo napíše, že je podle něho jeden nález špatný a uvede rozumné argumenty, nic proti tomu nemám a proti takovému způsobu vedení dialogu bych rozhodně nic nenamítal. Pokud ale někdo uvádí svůj názor (preference vůči jednomu nálezu) za JEDINÉ SPRÁVNÉ, tak s tím problém mám a myslím si, že takový styl argumentace do DVOUSTRANNÉHO dialogu nepatří!
Já osobně také upřednostňuji výklad z rozsudku NS 22 Cdo 2038/2008, ale rozhodně bych si nedovolil předjímat, jak by rozhodl senát, pokud by měl rozhodnout, jaké stanovisko je správné a jaké špatné. Vy se ale do role senátu NS stavíte nepokrytě sám, a své názory tak neváháte vydávat za kritérium veškeré pravdy. S takovýmto arogantním přístupem se opravdu nemohu ztotožnit a budu se proti němu vždy snažit bojovat.
Pane Drtino,
je zajímavé, že se nijak se nevyjadřujete k nepopiratelnému faktu, který jsem uvedl: že Zákon o vlastnictví bytů obsahuje v § 11 odst. 3 jednoznačnou definici pojmu dohoda (čímž je tento zákon v českém právním řádu téměř unikátní). Podle ZoVB „dohoda“ není ani „rovnost hlasů“, ani „dosažení většiny“. Jestliže tedy tento zásadní fakt nekomentujete, předpokládám, že jej nemáte jak vyvrátit.
O to překvapivější je Váš názor, že „… k platnosti dohody (jednomyslně) uzavřené na shromáždění postačuje přítomnost 3/4 všech vlastníků“.
Dohoda (stejně jako smlouva) je vždy „jednomyslná“ už z definice; dohodou není názor většiny vnucený menšině. Ve Vašem příkladu účastníci dohody představují pouze 3/4 vlastníků jednotek. V čem tedy spatřujete její jednomyslnost vskutku nevím.
Váš příklad má jedinou ústavně konformní interpretaci: Dohoda tří čtvrtin vlastníků je platným právním úkonem podle Občanského zákoníku; tento úkon ovšem zavazuje pouze tyto osoby mezi sebou navzájem. Ostatní vlastníci jednotek, kteří k dohodě nepřistoupili, budou i nadále přispívat na správu v souladu s § 15 odst. 1 ZoVB, tedy podle spoluvlastnických podílů. Takováto interpretace pojmu dohoda je v plném souladu s ústavou a není samozřejmě ničím jiným, než oním tisíciletími prověřeným výkladem, známým už od dob římského práva: dohoda zavazuje pouze její účastníky.
Tvrzení o (odlišném) významu pojmu „dohoda“ podle ObchZ jste nijak nedoložil a pochybuji, že doložíte, či že se o to vůbec pokusíte. Pojem „dohoda“ je v obchodním právu konstantně vykládán jako „souhlasný projev vůle všech účastníků“. K tomu existuje bohatá judikatura, namátkou judikáty 20 Cdo 790/2002-257, 20 Cdo 273/2005, 29 Odo 1082/2005 a desítky dalších.
Nyní k Vašemu tvrzení: „Je to dohoda členské schůze (shromáždění) s právnickou osobou. Kde máte třetí osoby?“
To je nesprávná interpretace. (Členská) schůze shromáždění je sice nejvyšším orgánem SVJ, ale NENÍ osobou v právním slova smyslu. Nemůže tedy činit právní úkony a tedy ani uzavírat dohody s kýmkoliv. Že usnesení valné hromady či členské schůze není právním úkonem je konstantně judikováno (namátkou 1 Odon 88/97, 29 Odo 1013/2002, 35 Odo 755/2005). Interpretace skutečnosti uvedená ve Vašem citátu je tedy zjevně nesprávná.
Třetími osobami pak nazývám ty vlastníky jednotek, kteří k „dohodě některých“ nepřistoupili a nejsou tedy touto dohodou vázáni. Ústavní soud v I. ÚS 646/04 dovodil, že usnesení řádně přijaté na shromáždění dle ZoVB má dvojí funkci:
(a) vytváří vůli SVJ – právnické osoby,
(b) zavazuje vlastníky jednotek navzájem.
K tomu, aby usnesení bylo přijato a mělo naznačené účinky, musí být přijato zákonem předpokládaným postupem a při dodržení zákonem předepsaného kvóra. Vzhledem k tomu, že ZoVB vyžaduje v této věci podle § 15 odst. 1 dohodu, která podle § 11 odst. 3 není pouhým „dosažením většiny“, pak je zřejmé, že pro platnost usnesení by bylo nutno dosáhnout 100% kvórum. Jestliže k tomu nedošlo, usnesení nebylo řádně přijato, vůle SVJ se nevytvořila.
Pane „Lake“,
nic zajímavého na tom, že nezpochybňuji slovo od slova všechny vaše závěry, nehledejte. Jsou za tím pouze dva důvody: – 1) mám krátce před příjemným, jednomyslným projevem souhlasné vůle toliko dvou stran :), po kterém oba účastníci odjíždějí na dlouho očekávanou dovolenou, a zařizuji proto vše, co do července nepočká, a 2) stran ZoVB řeším s MMR jeho výkladové stanovisko k jinému ustanovení.
Nicméně k vyvrácení vašich závěrů, které i nadále nepovažuji za správné, se dostanu, až se vrátím. Velmi zběžně jsem si pročetl vaše odkazy na rozhodovací praxi soudů, ještě se k ní také vrátím, ale odkazy směřují povětšinou k závěru, že členská schůze (valná hromada) není s to činit právní úkony za právnickou osobu, neboť tuto pravomoc mají výhradně její statutární orgány. S tím nelze než souhlasit, stejně tak se závěrem, že pravomoc valné hromady zakládat, měnit nebo rušit práva či povinnosti tím ale zůstává nedotčena a posuzuje se jako zvláštní úkon dle ObchZ.
Nejvyšší orgán SVJ (shromáždění) tak je nadán nejen právem (i) vytvářet vůli SVJ, (ii) zavazovat vlastníky jakožto členy této právnické osoby (§ 12), a to všechny vlastníky, lhostejno, kolik z nich se schůze zúčastní, bude-li usnášeníschopná pro ten který typ rozhodnutí, ale i z toho plynoucí (iii) uzavírat dohodu senso latu jakožto projev vůle účastníků členské schůze na straně jedné a právnickou osobou na straně druhé.
Prosím o kontakt na pana Lake Díky Ing. Novotný
Dobrý den, pane admine.
Před časem jsme zde probírali právně jednoznačný pojem „dohoda“, který bohužel dvěma vadnými rozsudky NS byl překvapivě desinterpretován velmi zavádějícím způsobem.
Podotýkám na závěr celé polemiky, že kromě jednoznačného a věc řešícího usnesení Ústavního soudu IV.ÚS 673/09 se k věci mezitím vyjádřil i Vrchní soud v Olomouci v rozsudku sp. zn. 5 Cmo 103/2011, ze dne 9. 6. 2011. Cituji:
„Tam kde zákon (nejen o vlastnictví bytů) užívá termín „dohoda,“ se míní souhlasný projev vůle všech účastníků dohody, v daném případě členů společenství, tedy vlastníků jednotek.
Není možné dovodit, že většinové rozhodnutí nahradí dohodu tam, kde zákon výslovně požaduje dohodu a rozlišuje mezi většinovým rozhodováním a dohodou.
Pokud tedy příspěvky dle ust. § 15 zákona o vlastnictví bytů neodpovídají velikosti spoluvlastnického podílu, je možné je stanovit pouze dohodou, tedy souhlasem všech vlastníků jednotek.“
Spíš snad večer, taktéž dobrý, pane Lake.
Prosím, můžete upřesnit, v jakých částech konkrétně spatřujete citované usnesení Ústavního soudu „jednoznačným a věc řešícím“? Je to usnesení o odmítnutí ústavní stížnosti pro zjevnou neopodstatněnost; nijak nám ale neupřesňuje „právně jednoznačný pojem dohoda“. Pokud máte na mysli větu: „Skutečnost, že výše příspěvku do fondu oprav 300,- Kč pro všechny členy žalobce (stanovená pouze usnesením shromáždění žalobce, nikoli písemnou dohodou jeho členů)…“, pak je to dost málo na takto rezolutní kvalifikaci, nemyslíte? :-)
Oproti tomu druhý citovaný judikát (5 Cmo 103/2011) považuji za přesvědčivější. To, že byl takto vydán a formulován, svědčí o tom, že názor na výklad tohoto pojmu rozhodně nebyl jednotný (viz i v rozhodnutí zmíněný poukaz odvolatele na roztříštěnost judikatury – rozhodnutí NS 28 Cdo 1253/2006, ÚS I.ÚS 646/04 a II. ÚS 1501/07).
Pane admine,
Ohledně obsahu usnesení IV.ÚS 673/09 jsem se podrobně vyjádřil (včetně citací) zde: http://www.portalsvj.cz/faq/vyklad-pojmu-dohoda#comment-40334
Příslušná část usnesení ÚS zní:
„Podle náhledu Ústavního soudu rozhodnutím odvolacího soudu došlo k pochybení, když je třeba stran částky, o níž bylo rozhodnuto výrokem II. rozhodnutí odvolacího soudu, v zásadě přisvědčit argumentaci použité v rozhodnutí soudu prvního stupně a též předkládané stěžovateli.
Skutečnost, že výše příspěvku do fondu oprav 300,- Kč pro všechny členy žalobce (stanovená pouze usnesením shromáždění žalobce, nikoli písemnou dohodou jeho členů) nezohledňuje poměr velikostí podílů členů žalobce na spoluvlastněném domě a je tak v rozporu se zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“) a stanovami, akceptuje Krajský soud v Ostravě s odůvodněním, že částka 300,- Kč je v podstatě nízká a rozdíly mezi podíly jednotlivých vlastníků jsou rovněž minimální. Takový postup Krajského soudu v Ostravě však nemá oporu v zákoně a lze jej považovat za projev libovůle.
(…) lze však účastníkům doporučit provedení nového stanovení výše tohoto příspěvku tak, aby odpovídalo zákonu o vlastnictví bytů a stanovám (…)“
Tento právní názor vskutku považuji za jednoznačný a věc řešící, neboť dává za pravdu stěžovateli, týká se výše příspěvků, tedy i výkladu pojmu „dohoda“ podle § 15 odst. 1 ZoVB, a odlišný názor Krajského soudu označuje za rozporný s právem a za projev libovůle. Co více bychom mohli od ÚS chtít slyšet?
Skutečnost, že ÚS i přes toto jednoznačné hodnocení nakonec ve věci platně nerozhodl (pro údajnou bagatelnost částky), musím označit za denegatio justitiae. Bohužel už i u ústavního soudu platí, že nejde-li o velké peníze, je nalézání práva pro soud nezajímavé.
Polemizovat s vámi dál o tom, nakolik je citované procesní rozhodnutí ústavního soudu vyjádřením „jednoznačného a věc řešícího právního názoru“ v definici pojmu dohoda dle ZoVB, považuji za neúčelné. (Pro takovou příkrou kvalifikaci mi v něm chybí formulace typu: „…stanovená pouze usnesením shromáždění žalobce, nikoli písemnou dohodou VŠECH jeho členů“, příp. „lze účastníkům doporučit stanovení výše tohoto příspěvku tak, aby v souladu se zákonem o vlastnictví bytů a stanovami s tímto navýšením souhlasili písemně VŠICHNI členové SVJ“). Takto formulované usnesení stále připouští i opačný výklad, který dříve zaujal NS (což je původní podstata celého tohoto příspěvku – 22 Cdo 3651/2009).
Pro mne je proto mnohem přesvědčivější druhý citovaný judikát VS, který závěr senátu 22 Cdo jednoznačně vyvrací. Není důvodu činit tuto otázku nadále spornou.
Pánové,
v této zajímavé ale poněkud zbytečné diskusi jste zapoměli na obsah pojmu „podílové spoluvlastnictví“. Co představuje zlomkem vyjádřená velikost ideálního podílu na společné věci? Především vyjadřuje podíl na výnosech a nákladech, jinak by to bylo zcela abstraktní a zbytečné číslo. Hlasovat o tom, jak si spoluvlastníci rozdělí výnosy a náklady, je naprosto zcestné. To by taky vlastník třetinového podílu mohl inkasovat 1/10 výnosu a hradit 1/5 nákladů, a to podle libovůle ostatních spoluvlastníků, kteří mají dvoutřetinovou většinu. Podobně scestné by bylo i hlasovat o tom, jakou váhu budou mít hlasy jednotlivých spoluvlastníků. Pořízení menšinového podílu na společné věci by pak bylo srovnatelné s návštěvou kasina. Váš zisk (nebo ztráta) by zcela závisel na ostatních spoluvlastnících a velikosti jejich podílů.
Mgr. Králík si vůbec neuvědomil důsledky svého rozhodnutí. Pokud by nějaké shromáždění odhlasovalo rozúčtování nákladů na správu domu stejným dílem na jednotku, pak při vysokých nákladech by se vlastnictví garsonky mohlo stát ztrátovým, zatímco vlastníkovi velkého bytu by zisk ještě více vzrostl. To by se jistě vlastníkovi garsonky nelíbilo. U ÚS by musel uspět, chtělo by to jen lépe argumentovat.
Vážený „Právní Laiku“,
podílové spoluvlastnictví je zásadně odlišné od režimu SVJ, čili argumentace rovným podílem na hospodaření není případná. Co platí pro podílové spoluvlastnictví podle § 137 ad. ObčZ, není aplikovatelné podle ZoVB.
§ 3 ZoVB vylučuje použití ObčZ v aplikaci podílového spoluvlastnictví, pokud není předmětem spoluvlastnictví bytová jednotka. –> v režimu SVJ, kde se velikost podílu posuzuje výhradně podle míry participace na společných částech domu (a nejde tím pádem o jednotky), stojí „podílové spoluvlastnictví“ zcela stranou.
Dost dobře pak nechápu, jaké výnosy máte na mysli. Můžete mi prosím přiblížit, co považujete za výnos vstupující do hospodaření SVJ, z něhož by měl mít užitek člen SVJ?
Možná si jen pojmově nerozumíme, speciálně ve vztahu k poslednímu odstavci a poznámce k soudci Králíkovi. Píšete o nákladech na správu domu (tomu rozumím), ale nechápu, jaký zisk by měl majiteli velkého bytu růst. Máte tím na mysli nájemné, pokud se jej rozhodne pronajmout? Nebo podíl na jedněch z mála myslitelných výnosů SVJ vstupujících do hospodaření, což jsou úroky z běžného účtu?
I ve světle výše naznačeného nesdílím Vaší obavu, že případná dohoda 3/4 většiny vlastníků by mohla mít obdobné rozpočtové důsledky jako návštěva kasina :-) Pořád zde zůstává možnost přehlasovanému majiteli garsonky navrhnout soudu, aby o důležité věci rozhodl, a/nebo problematické usnesení shromáždění zrušil.
Vážený pane Drtino,
ani na okamžik mě nenapadlo uvažovat o vlastních příjmech společenství-právnické osoby (např. úroky z bankovních účtů). Od počátku jsem měl na mysli výnosy z bytových (případně nebytových) jednotek. Proto se bytové domy stavějí. Z vašeho vyjádření jsem také usoudil, že se snad domníváte, že vlastník, který ve svém bytě bydlí, žádný výnos z tohoto bytu nemá. To je rozšířený omyl. Kdyby totiž neměl z bytu žádný výnos, tak by to znamenalo, že vyhodil miliony do kanálu. Pro jednoduchost však předpokládejme, že všechny byty jsou pronajaty a vlastníci mají výnos z pronájmů. Nyní si představte, že si koupíte garsonku v domě, který má vysoké náklady na správu (starý, zanedbaný dům) a výnosy z pronájmů nejsou nijak závratné. Přesto však máte určitý malý zisk a tedy určitou návratnost investice, jako ostatně všichni ostatní vlastníci bytů v domě (zisk vlastníků je přibližně úměrný podílu, návratnost investice přibližně stejná). Pokud v této situaci vlastníci velkých bytů většinově odhlasují, že se náklady na správu domu rozúčtují stejným dílem na jednotku, pak se svou garsonkou spadnete do ztráty (svou investici můžete odepsat), zatímco vlastníkům velkých bytů zisk ještě vzroste, neboť se jim sníží náklady. To považuji za naprosto nepřijatelnou zvůli většiny.
Podíl na společných částech domu příslušný k jednotce by ideálně měl být úměrný potenciálu jednotky generovat výnos. Pak je totiž logické a spravedlivé, že i náklady se dělí poměrně podle podílu. Určení velikosti podílu podle podlahové plochy je jednoduché a rychlé, dává poměrně dobré výsledky (větší byt = větší výnos), ale rozhodně není ideální (stejně velké byty s balkonem a bez balkonu, s výhledem, v přízemí, apod.). Ale to už je na jinou diskusi.
Vážený pane Laiku,
ekonomické a právní teorie nejsou vždy navzájem souladné. Kde berete jistotu, že zák. o vlastnictví bytů by měl mít za primární cíl ochraňovat vaši investici a eliminovat podnikatelské riziko? ZoVB tu nemá a priori chránit zájmy developerů a realitních spekulantů (replika na přípodotek, proč se bytové domy staví).
Vlastník, který ve svém bytě bydlí, samozřejmě z tohoto vlastnictví užitek těží. Má střechu nad hlavou, určitou míru komfortu, plní si tím bytovou potřebu pro sebe, příp. své blízké. Ale tento užitek těžko převedete na „výnos“, obtížně jej přepočítáte na některou z veličin uznávaných ekonomií.
Váš další příklad s pronajatými byty, kdy se v průběhu času změní rozhodnutím kvalifikované většiny na schůzi shromáždění podmínky (zvýší se odvody do fondu oprav), a to jinak než dle velikosti spoluvlast. podílu, mě nepřesvědčil o tom, že by tato změna měla být nepřípustná. Vždyť svou investici můžete odepsat stejně tak, když tato kvalifikovaná většina odhlasuje, že se odvody zvýší všem a rovnoměrně (jen s tím efektem, že pak na tom kolektivně prodělají všichni). Dílem je to přípustné podnikatelské riziko, dílem odpovědnost členů SVJ za přijatá rozhodnutí.
Vyjdu-li znovu z vašeho příkladu, když jako investor podcením due diligence, nedokážu si dopředu ohlídat, kam investuju a mezi koho se stěhuju, nezjistím si o SVJ nic, neznám výsledky minulých shromáždění, zápisy ze schůzí, poměry podílů, pak můžu nadávat jen sobě, že jsem špatně investoval.
Jinak, nežijeme v ideálním světě. Rozhodně neplatí přímá úměra, že čím větší byt, tím větší potenciál generovat výnos. Podívejte se, za jaké částky se pronajímají velké byty a za kolik garsonky. Lineární růst poměru Kč/m2 byste tu hledal marně.
Nevyvracím vám, že citované usnesení nejvyššího soudu je problematické, ale z trochu jiných důvodů, než uvádíte. Omyl vyplývá z aplikace podílového spoluvlastnictví na podmínky ZoVB, ačkoliv je to § 3 zapovězeno.
Pročítám Vaši diskusi, velice mě zaujala a mám dotaz. Vlastníci jednotlivých bytů SVJ přispívají do tzv. fondu oprav (dlouhodobé zálohy na budoucí opravy)dle svých podílů. Na shromáždění vlastníků je rozhodnuto, že se tyto zálohy na budoucí opravy z větší části vyplatí zpět vlastníkům dle jejich podílů. Nikde jsem nenašla ani zmínku o tom, že tak lze činit, pouze, že shromáždění SVJ hlasuje o výši příspěvku za m2 podlahové plochy. Předseda výboru na můj dotaz co když budou potřeba peníze na opravu a na účtu jich nebudeme mít dostatek, protože jsme si je vyplatili zpět mě řekl, že vlastníci byli upozornění , že pak budou muset přispět jednorázovou částkou. Existuje v této věci již rozsudek soudu?
Zákon takový postup přímo nezakazuje, naopak mluví o příspěvcích do fondu oprav jako o zálohách (§ 15 odst. 1 ZoVB). Záleží ale na tom, jaké máte schváleny stanovy. Pokud odpovídají normalizovanému znění (vyhl. 371/2004 Sb.), pak bych se přikláněl spíše k závěru, že by tak postupováno býti nemělo (čl. XVII odst. 3 vzorových stanov).
V případném sporu by se posuzovala míra konkurence vůle většiny vyjádřené usnesením schůze shromáždění a závazného vnitřního předpisu (stanov), který disposici s nevyčerpaným zůstatkem formuluje zřetelně.
Příliš nerozumím důvodům, které vedení vašeho SVJ vedlo k přijetí takového rozhodnutí; v zásadě by jím neměl být nikdo poškozen, nanejvýš bezdůvodně obohacen některý z čerstvých vlastníků bytu, který do fondu oprav nepřispíval a teď se mu z něj bude poměrná část vracet. Za sebe říkám, že v našem SVJ bych takové rozhodnutí s ohledem na stanovy a iracionalitu postupu nepřipustil.
Pane Drtina v našem SVJ je možné vše, jsme dva vchody, a protože vedlejší vchod na podíly do „fondu oprav“ tzv. vybere více (obchod v přízemí v jejich vchodu má více m2 než obchod u nás), tak každý „vchod“ si opravy hradí sám pouze ze svých záloh . Jen jednou byla shoda, a tím se povedlo zateplit jednu stranu fasády na naší straně (jejich je přilepena na jiné SVJ) společně, a důvodem byl neplatič ve vedlejším vchodu. Jak zaplatil, jede se opět po staru, každý vchod za své i když jsme jedno SVJ. Dále výbor nechal hlasováním na schromáždění zrušit tzv. korekci na teplo a tím nebyla uznána reklamace tří vlastníků při vyúčtování tepla . Podle odečtů je u nás zhruba polovina ze spotřebou mezi 1000-2000 dílků a polovina (co zřejmě netopí )-spotřeba mezi 100-200 dílků. Podle mých informací je korekce při rozdílu v námětech povinná. Protože jsem se začala ozývat, tak jsem samozřejmě ta nejhorší. Teď zrovně se řeší s právníkem našeho správce můj dotaz zda je možné vyplatit zpět zálohy /viz můj dotaz výše/ a zda je v našem SVJ tvořen dlouhodobý plán oprav. Tak uvidím co mi odpoví. Mě totiž na tom vadí, že nastane-li situaci nenadálé opravy /už se nám to jednou stalo/ tak nebudou finance, a co potom. Jsem zvědavá, zda bude někdo ochoten sáhnout do peněženky a vytáhnout hotovost a nebo si vzít úvěr, ale to se mi pak může zvednout měsíční záloha o dost Kč. Osobně považuji za lepší řešení snížít příspěvky do fondu oprav a nebude se muset řešit současný problém.
Nikoliv zcela výjimečnou praxi, kdy vznikne SVJ pro více bytových domů, často navíc nesourodých, s různou velikostí, považuji za zhůvěřilost. Když už se pro toto řešení někdo rozhodne, například z důvodu nedostatku lidí ochotných ke zvolení do výboru, pak je ale potřeba hrát podle pravidel hry. Tedy dodržovat princip poměrného rozložení nákladů podle velikosti spoluvlastnického podílu. Vámi popsaná praxe je neudržitelná, v rozporu se zákonem, a to ve všech uváděných příkladech.
Není možné, aby opravu části domu hradili jen někteří členové SVJ a jiní ne. Není možné, aby se rozhodování o způsobu dělení nákladů řídilo podle toho, jestli vchod má neplatiče nebo nemá.
A podobné je to i s neuplatňováním 40% korekce +/- při rozúčtování tepla v rozporu s vyhláškou.
Spor z těchto nezákonných rozhodnutí byste jistojistě vyhrála. Chápu ale, že bez kvalitního právního zastoupení je obrana proti takové zvůli složitá…
Díky moc pane Drtina. Mám stejný názor jako vy, ovšem jak jsem zjistila v našem SVJ jsem asi jediná.
Pane Drtina dovoluji si Vás ještě jednou oslovit a poprosit o radu. Můj dotaz se týká výše uvedené problematiky neuplatňování tzv. korekce při vyúčtování. Několik z nás v domě reklamovalo vyúčtování spotřeby tepla a požadovalo zavedení korekce. Výbor svolal shromáždění vlastníků´a nechal o zavedení korekce hlasovat . Hlasování proběhlo následovně : nadpoloviční většina vlastníků se zúčastnila a hlasování proběhlo takto 35% účastněných bylo pro zavedení korekce, 65% proti (včetně těch co mohli zavedení získat). Bylo nám odpovězeno, že na základě hlasování shromáždění reklamace nebyla uznána. Teplárenská společnost která dodává teplo a provádí vyúčtování nám sdělila, že: cituji „vyhláška MMR č. 372/2001 Sb. a metodický pokyn k ní jsou závazné pro všechny rozúčtovatele, tedy i pro naši společnost. Ve Vašem Společenství vlastníků provádíme rozdělení nákladů na vytápění bez tzv. korekce dle vyhlášky na základě pokynu výboru Společenství vlastníků“. Dále nám sdělili, že mají smluvní vztah se společenstvím a nikoliv s jednotlivými vlastníky, tak dokud výbor SVJ nezmění současný stav (nedá podnět pro znovuzavedení korekce) nic s tím nemohou dělat. Reklamaci jim výbor nepředal k vyřízení.
Jelikož dva z výboru mají minimální spotřebu tepla oproti ostatním mají samozřejmě zájem na zachování současného stavu. Je to neřešitelný stav. I když já si myslím, že hlasování není platné, myslím si, že hlasovat proti mělo třičtvrtiny vlastníků, což se nestalo. Na teplárně nám řekli, že praxe je taková, že je vyžadován 100% souhlas.
Velice stručná odpověď: korekce nelze neprovádět, je to postup v rozporu s 372/2001 Sb. (§ 4 odst. 4). Jestliže máte na radiátorech měřiče, nesmí náklady na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy překročit 40 % průměru zúčtovací jednotky (na jednu i na druhou stranu). Tady není o čem hlasovat. Pokud korekce nebyla provedena, byl porušen obecně závazný právní předpis.
Pane Drtina moc velký dík za odpověď. Razím stejný názor, známá právnička také, ale zatím je to boj s větrnými mlýny. Asi, nezmění-li náš výbor svůj dosavadní názor, se rozhodnu pro soud. Nerada, ale co jiného se dá dělat.
Dobrý den,
prosím o názor: na ustavujícím shromáždění SVJ jsme se 100 % hlasů dohodli, že zálohy na opravy a správu domu budeme hradit nikoliv podle spoluvlastnických podílů na společných částech domu, ale podle plochy bytů bez příslušenství (bez sklepů). Důvodem je, že 14 vlastníků si (podle předchozí ústní dohody všech budoucích vlastníků bytů) sklepy při koupi bytů do osobního vlastnictví odkoupilo, ale zbývajících 9 nikoli. Na výpočet záloh odlišný od zákona přistoupili jako na způsob „kompenzace“ toho, že bezplatně využívají sklepy, které jsou společnými částmi domu. Nyní, když připravujeme rozsáhlou opravu domu a očekáváme zvýšení záloh na opravu, chtějí tito vlastníci změnu – a hradit zálohy podle ZoVB.
Přišli s názorem, že platíme zálohy v rozporu s tímto zákonem a dohodu z ustavujícího shromáždění zpochybňují.
Přečetla jsem desítky příspěvků na toto téma a nemám jasno:
– je usnesení shromáždění (100 %) platným způsobem změny způsobu stanovení výše záloh?
– je pro případnou změnu – návrat k platbám podle zákona nutný opět 100 procentní souhlas všech?
– stačí při schvalování zvýšení platby ( pouze vyšší částka, nikoliv změna způsobu výpočtu) prostá většina?
Děkuji za odpověď,
Jana Š.
– je usnesení shromáždění (100 %) platným způsobem změny způsobu stanovení výše záloh?
ANO, za předpokladu usnášeníschopnosti a 3/4 souhlasu přítomných.
– je pro případnou změnu – návrat k platbám podle zákona nutný opět 100 procentní souhlas všech?
dtto
– stačí při schvalování zvýšení platby (pouze vyšší částka, nikoliv změna způsobu výpočtu) prostá většina?
NE. (§ 11 odst. 4 ZoVB)
Děkuji za bleskovou odpověď!
Jana Šustrová
Pane Drtina, ještě jednou si dovolím na Vás obrátit a vypsat můj (a dalších reklamujících) problém. Jak jsem již 17.4.2013 zde psala, uplatnilo několik vlastníků bytů reklamaci ohledně neuplatňování korekce dle §4/4 vyhl.372/2001 Sb. Poprvé v roce 2012, kdy byla zamítnuta hlasováním na shromáždění (poměr 65:35%), letos jsme opět uplatnili reklamaci TUV , a to za r.2012 a r.2011. Na tento týden opět výbor svolal shromáždění, kde byl jediný bod- schvalování naší reklamace. V úvodu předseda SVJ vysvětlil o co jde, uvedl, že se kdysi 100% hlasy zrušila (r.2003) , ale nyní se několik vlastníků rozhodlo její zrušení reklamovat, takže již není 100% souhlas, upozornil na to, že by pro zachování současného stavu měl 100% souhlas být. Dále uvedl, že se výbor radil s právníky, kteří jim sdělili, že u českých soudů reklamující vyhrají. Pak začala diskuse- kde místopředsedkyně SVJ (jedna z těch co má druhé minimální náměty) prohlásila že „kdyby se to k soudu dostalo ,budeme bojovat, necháme si udělat tepelný audit“. Já upozornila na stanovy a ZoVB (§11/4 a 9a/2), uvedla, že když existuje závazný předpis nelze hlasovat o něčem, co není stanoveny za ZoVB možné. Zbytečné. Došlo k hlasování, reklamace nebyla uznána a korekce nebude uplatňována i nadále. 100 % souhlas však samozřejmě nebyl, dokonce i předseda SVJ hlasoval pro její zavedení. Myslím, že případný soud máme šanci vyhrát, ale nevíte na který se obrátit, čtu různé rozsudky , ale mám v tom maglajs. Díky.
Myslíte si i Vy se svými zkušenostmi, že soud dá za pravdu nám? Králová
Hezký den,
jednak mi dovolte poznámku s pozvednutým obočím k tomu, že se u vás o reklamacích proti vyúčtování hlasuje na shromáždění: tzn., bude-li ve vyúčtování na první pohled chyba, například o řád posunutá desetinná částka ve vyčíslení nedoplatku, a sejde-li se na schůzi dostatečný počet škodolibců, tato prima facie oprávněná reklamace bude zamítnuta? Nu, dobrá…
Jinak k Vaší otázce: neuplatňování korekce při rozúčtování tepla je zcela neoddiskutovatelně proti právnímu předpisu. §4/4 vyhl. 372/2001 Sb. je ustanovením kogentním a nelze se od něj odchýlit v neprospěch koncového spotřebitele. Takže rozhádané SVJ může bojovat tepelným nebo jakýmkoliv jiným auditem, ale případný spor s vysokou pravděpodobností prohraje. Usnesení schůze shromáždění o nezapočítání korekce bude s největší pravděpodobností soudem posouzeno jako neplatné, pro rozpor s § 9a/2 ZoVB in fine.
Doporučuji, aby reklamující vlastníci byli ve sporu zastoupeni advokátem, nebo osobou s právnickým vzděláním.
Moc Vám děkuji. Králová
Už jsem si objednala návštěvu u právníka. Moc mě bude zajímat zápis ze shromáždění (bylo v úterý) a opověď o zamítnutí reklamace.
Dobrý den pane Drtino
zcela náhodou jsem zabrousila na tyto stránky a co to nevidím?? Píše se tu o našem SVJ :-(. Radíte zde naší “ milé paní Ivaně Králové „. Jasně proč ne, vždyť
tyto stránky jsou od toho, ale jsem zcela udivená, jak mylné informace tady paní Králová prezentuje. Víte pane Drtino, jistě se mnou budete souhlasit, že by mezi lidmi mělo být slušné jednání. Paní Králová zde píše, že za všechny problémy může současný výbor, ale za chyby pod kterými je podepsaná ona sama z dob kdy byla předsedkyní SVJ( zrušení korekce již v roce 2004, chybné zateplení domu ve kterém bydlí a jiné) se nezmiňuje. Z těchto rozhodnutí pramení nás současný spor. V našem společenství je většina starých lidí, kteří tomu tolik nerozumí a když na ně paní Králová arogantně na shromáždění spustí, tak se pak nemůže divit jejich reakci.Kdyby přišla jako slušný člověk a vše v klidu a bez urážek a napadání vysvětlila, byla by třeba reakce spoluvlastníků jiná.Vím, že to náš problém nevyřeší, ale musím reagovat. Málo který člověk dokáže uznat své chyby a omluvit se za ně, lepší je, hodit je na někoho jiného a ještě být arogantní.Je to škoda, protože by se nám všem lépe žilo :-)
Děkuji a přeji Vám krásný a pohodový ROK 2014
Zuzana Heringová
Hezký den, paní Heringová,
nepřísluší mi kádrovat zdejší diskutující. Reakce každého, kdo dodrží alespoň základní pravidla slušnosti, je zveřejněna. Paní Králová tu položila několik otázek, které jsem jí zodpověděl. Do vašich záležitostí nijak zasahovat nehodlám, tím méně pak prahnu potom rozhodovat váš spor, nebo snad dokonce hledat viníka popisovaného stavu. Na to existují instituce povolanější.
Vše dobré do nového roku!
Pane Drtino dobrý večer, já vím, že nebudete zasahovat do našeho sporu, jen jsem si nemohla odpustit po přečtení zdejších z části nepravdivých příspěvků paní Králové můj komentář. Chtěla jsem jen sdělit info pro návštěvníky tohoto webu. Děkuji a přeji krásný večer Z. Heringová